物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成.doc

物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成.doc
物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成：
1．管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：指人員的費(fèi)用，包括基本工 資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)金 是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的)。
人員費(fèi)用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型 和總建筑面積先確定各級(jí)各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)， 計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng) 費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ�面積上。
(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄�工資水平確定。
(2)按規(guī)定提 取的福利費(fèi)(根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府的�?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金(如按工資總額的1 4％計(jì)算)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的2％計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(如按工資總額的
1．5 ％計(jì)算)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)[包括待業(yè)保險(xiǎn)(如按工資總額的1％計(jì)算)，醫(yī)療保險(xiǎn)(如按 工資總額的6％計(jì)算)、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)(如按工資總額的19％計(jì)算)，住房基 金(如按工資總額的6％計(jì)算)(含住房公積金)]等。
(3)加班費(fèi)：按人均月加班2天 ，再乘以日平均工資計(jì)算。
日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。
(4)服裝費(fèi)：按每 人每年2套眼裝計(jì)算。
其眼裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。
計(jì)算出年服裝費(fèi)總額后再除以12 個(gè)月，即為每月服裝費(fèi)。

2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括： (1)公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi)； (2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； (3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；(6)公共照明費(fèi)； (7)不可預(yù)見費(fèi)； (8)易損件更新準(zhǔn)備金。
不包括： ●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用； ●公共設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用； ●電梯的運(yùn)行、維修費(fèi)用； ●冬季供暖費(fèi)； ●高壓水泵運(yùn)行、維修費(fèi)用； ●公用天線保養(yǎng)維修費(fèi)； 這些費(fèi)