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關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想.doc

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關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的一點(diǎn)心得 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)、金融業(yè)及其他各種營利性服務(wù)業(yè)所使用的經(jīng)營性場地,包括商場 、商業(yè)街區(qū)、酒店、寫字樓、專業(yè)市場、物流基地等,是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于,住宅地產(chǎn)靠銷售實(shí)現(xiàn)盈利,而商業(yè)地產(chǎn)則靠 經(jīng)營實(shí)現(xiàn)盈利,前者為“一次性交換”的過程,后者卻是長期持續(xù)的行為,遵循的是“先商 業(yè)后地產(chǎn)”這樣一個規(guī)律。
因此,雖然地產(chǎn)的策劃無外乎是從可研、市調(diào)、定位、營銷、售 后這幾大塊來進(jìn)行,但是必需充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于住宅的特性,避免用住宅 地產(chǎn)的策劃思維來指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的策劃(由于不同類型的商業(yè)地產(chǎn)在策劃時仍存在一些 差別,因此主要就商場類物業(yè)來進(jìn)行闡述)。
、、 可研的內(nèi)容 可研主要是對項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)想,并根據(jù)開發(fā)計劃、資金籌措和開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行財務(wù) 上的分析,以確定是否能達(dá)到期望收益的過程。
在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究時, 除了要考慮到銷售收入這一現(xiàn)金流之外,還要考慮到未銷售物業(yè)的沉淀價值并進(jìn)行動態(tài) 的租金收入分析,根據(jù)市場目前及預(yù)測未來的回報率,計算投資回報年限。
而這一點(diǎn),對 于住宅而言是不需要的。
、、 市調(diào)的對象 市調(diào)的主要內(nèi)容包括對于宏觀環(huán)境的分析,項目所處區(qū)域環(huán)境的分析,目標(biāo)客群的 分析以及競爭對手(項目/企業(yè))的分析。
住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)查的指標(biāo)都各有差 異,其中最重要的區(qū)別在于對目標(biāo)客群的分析。
對任何行業(yè)而言,目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都有賴于對市場需求的正確判斷,房地產(chǎn)也是如此。
就 住宅來說,因為其屬于“一次性”的銷售過程,面對的群體相對單一 購房者,因此,只要了解了鎖定的那部分購房群體,分析他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為,就 能為產(chǎn)品的定位和規(guī)劃、價格等提供參考的依據(jù)。
商業(yè)地產(chǎn)所面對的客群比住宅要廣泛得多,它同時面向三個層次 購房者(投資者)、使用者(商家)、消


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