關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想.doc

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想 ，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想。
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關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的一點(diǎn)心得 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)、金融業(yè)及其他各種營(yíng)利性服務(wù)業(yè)所使用的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地，包括商場(chǎng) 、商業(yè)街區(qū)、酒店、寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)、物流基地等，是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)靠銷售實(shí)現(xiàn)盈利，而商業(yè)地產(chǎn)則靠 經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利，前者為“一次性交換”的過(guò)程，后者卻是長(zhǎng)期持續(xù)的行為，遵循的是“先商 業(yè)后地產(chǎn)”這樣一個(gè)規(guī)律。
因此，雖然地產(chǎn)的策劃無(wú)外乎是從可研、市調(diào)、定位、營(yíng)銷、售 后這幾大塊來(lái)進(jìn)行，但是必需充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于住宅的特性，避免用住宅 地產(chǎn)的策劃思維來(lái)指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的策劃（由于不同類型的商業(yè)地產(chǎn)在策劃時(shí)仍存在一些 差別，因此主要就商場(chǎng)類物業(yè)來(lái)進(jìn)行闡述）。
、、 可研的內(nèi)容 可研主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)想，并根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、資金籌措和開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行財(cái)務(wù) 上的分析，以確定是否能達(dá)到期望收益的過(guò)程。
在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究時(shí)， 除了要考慮到銷售收入這一現(xiàn)金流之外，還要考慮到未銷售物業(yè)的沉淀價(jià)值并進(jìn)行動(dòng)態(tài) 的租金收入分析，根據(jù)市場(chǎng)目前及預(yù)測(cè)未來(lái)的回報(bào)率，計(jì)算投資回報(bào)年限。
而這一點(diǎn)，對(duì) 于住宅而言是不需要的。
、、 市調(diào)的對(duì)象 市調(diào)的主要內(nèi)容包括對(duì)于宏觀環(huán)境的分析，項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境的分析，目標(biāo)客群的 分析以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（項(xiàng)目/企業(yè)）的分析。
住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)查的指標(biāo)都各有差 異，其中最重要的區(qū)別在于對(duì)目標(biāo)客群的分析。
對(duì)任何行業(yè)而言，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都有賴于對(duì)市場(chǎng)需求的正確判斷，房地產(chǎn)也是如此。
就 住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠鋵儆凇耙淮涡浴钡匿N售過(guò)程，面對(duì)的群體相對(duì)單一 購(gòu)房者，因此，只要了解了鎖定的那部分購(gòu)房群體，分析他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，就 能為產(chǎn)品的定位和規(guī)劃、價(jià)格等提供參考的依據(jù)。
商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客群比住宅要廣泛得多，它同時(shí)面向三個(gè)層次 購(gòu)房者（投資者）、使用者（商家）、消