房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ).doc

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研 楊　洋,苑東麗 (平頂山工學(xué)院,河南平頂山467001) 中圖分類號(hào):　F293.35　　　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 　　 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程,需要在先進(jìn)的營(yíng)銷理論的指導(dǎo)下, 運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具兌現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值,實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解市場(chǎng)、熟知市 場(chǎng)到推廣市場(chǎng)的過程,其中心是顧客。
顧客的需求千差萬別,注定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 從單一化趨向全面化營(yíng)銷服務(wù),從注重表面趨向追求內(nèi)涵。
它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特 征,還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求,體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。
　　 營(yíng)銷策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識(shí)的行為方式。
營(yíng)銷策劃是連接產(chǎn)前市場(chǎng)和產(chǎn)后市 場(chǎng)之間的一種行為方式。
由于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)期性以及市場(chǎng)反饋的間接性和滯 后性,使得產(chǎn)前產(chǎn)后市場(chǎng)是不盡相同的。
而營(yíng)銷策劃就是一座橋梁,銜接產(chǎn)前市場(chǎng) 和產(chǎn)后市場(chǎng)。
　　 市場(chǎng)是策劃的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。
所以說,營(yíng)銷策劃的靈魂在于把握市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市 場(chǎng)調(diào)研,就是以房地產(chǎn)以特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整 理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè),為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng) 的變動(dòng)趨勢(shì),制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,擬訂營(yíng)銷策略提供參考和建議。
通俗的講,房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的千里眼和順風(fēng)耳。
在營(yíng)銷策劃的不同階段,市場(chǎng)調(diào) 研的重點(diǎn)也不盡相同。
1　開發(fā)階段的市場(chǎng)調(diào)研 　　 房地產(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動(dòng)性,所以房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地之前,要對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場(chǎng)供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對(duì)該地區(qū)周 邊的市場(chǎng)供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量、消 化量、現(xiàn)存量、空置率及租金等情況進(jìn)行調(diào)研,再結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項(xiàng) 目的營(yíng)銷情況,對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。
同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)需求 方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。
根據(jù)以上供需的宏觀調(diào) 查