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地產(chǎn)論：商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃差異

地產(chǎn)論：商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃差異 什么是“策劃”？按照漢語詞典的解釋：策劃就是運用謀略和計策去取 得一種超出常規(guī)的良好結(jié)果。
中國房地產(chǎn)市場走過了十多年的發(fā)展歷程 ，相對于住宅地產(chǎn)策劃，商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種全新的、方興未艾的事業(yè) ；對于開發(fā)商而言，是發(fā)展中的新興支柱產(chǎn)業(yè)，對于從業(yè)人員，無疑是 一次“與時俱進”的機會。

一、價值層面的差異
1．物業(yè)價值 商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。
一個商業(yè)項 目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實現(xiàn)高水平的商 業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預期的贏利目標。
而住宅的價值在于居住，保值升值。
其關(guān)鍵是準確的產(chǎn)品定位及目標消 費群體定位，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值。
從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風險性極小，而 商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。

2．利益關(guān)系 從主體上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商 終端消費者”。
商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復雜，它的價值鏈是“投資 者開發(fā)商營運商經(jīng)營者 終端消費者”。
其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán) 益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不 可分。
開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；所有者是商鋪真正的擁有者；
第三是經(jīng)營者 ，就是進入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者；大型與中小型商場都需要有 一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。
開發(fā)者通過項目獲得利益；所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入；經(jīng) 營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益；管理者通過管理獲取管理利益。
與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單 一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者 和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著 許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃