容積率計算方法——房地產(chǎn)類.doc

容積率計算方法——房地產(chǎn)類,學(xué)習(xí)。
容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率微軟中國表格
容積率，是指一個小區(qū)的總??建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
一個良好的?居住小區(qū)，高層?住宅容積率應(yīng)不超過，?多層住宅應(yīng)不超過，綠地率應(yīng)不低于。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
簡介
　　容積率：又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積但必須是正負標高以上的建筑面積與項目總用地面積的比值。
　　容積率是衡量?建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。
計算公式
　　容積率地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積
　　當建筑物?層高超過米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定。
　　容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
　　綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，?建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。
相關(guān)規(guī)定
　　容積率一般是由政府規(guī)定的。　　現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃一般而言容積
率分為
　　獨立?別墅為~
　　?聯(lián)排別墅為~
　　層以下多層住宅為~
　　層小?高層住宅為~
　　層高層住宅為~
　　層以上住宅為~
　　?住宅小區(qū)容積率小于的，為非住宅。
　　并根據(jù)不同城市的特點有所差別。
建筑特點
　　一容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是?地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情
況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
　　二容積率、建筑密度與層數(shù)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物?基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：＝·，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
　　三容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買?土地使用權(quán)的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設(shè)房屋。
　　房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
　　樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率<