房地產(chǎn)開發(fā)建流程及潛規(guī)則指南全攻略.doc

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南全攻略,歡迎下載分享。
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房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南全攻略
中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年月日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。
　涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。　　　　　　
　　　、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段
　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提但是這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。　　　　　　
　　恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限只是載明；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。
　一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證以下簡稱地規(guī)證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限�！　　　　　�
　　但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。　　　　　　
　　我不是批評這種土地出讓模式容易滋生。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到年代的背景里面去，我也想不