過去城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式受地方政府和企業(yè)家的雙重推動(dòng)，房地產(chǎn)商要發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過剩。這也讓圍繞房地產(chǎn)的整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)生了一些變化，甚至影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑，所以轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)我們來講更為重要。

前所未有的危機(jī)，還是前所未有的機(jī)遇？

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，有人說，房地產(chǎn)產(chǎn)能已經(jīng)過剩，城鎮(zhèn)化發(fā)展遇到了前所未有的危機(jī)。果真如此嗎？

首先，我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和的階段。發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了上百年的歷史，一些中亞國家在最近三五十年也發(fā)展得很快，但日本、美國和歐洲似乎都正在面臨一些瓶頸，原因就在于飽和性增長。城鎮(zhèn)化發(fā)展到了一定程度，農(nóng)民人口進(jìn)入城市，城市的消費(fèi)需求和投資需求基本上都已經(jīng)非常完善，所以飽和性增長是這些國家面臨的最大的發(fā)展問題。但中國經(jīng)濟(jì)不一樣，目前為止，按照戶籍人口計(jì)算，中國城鎮(zhèn)化率只有39%，還不到40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和的階段。

第二，人口也是一種優(yōu)勢。我國是在13.6億人口的基礎(chǔ)上進(jìn)行城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)戶籍人口相當(dāng)于5個(gè)億，相當(dāng)于歐盟人口的總和，比美國人口還多大約2億，未來按照每年1%的速度增長的話，每年還有1600萬人進(jìn)入城鎮(zhèn)化。1600萬人是什么概念呢？相當(dāng)于13個(gè)韓國或是18個(gè)日本的總?cè)丝冢�相�?dāng)于每年有大半個(gè)北京的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)化（北京人口約為2100萬）。

新型城鎮(zhèn)化的要求就是拉動(dòng)內(nèi)需，包括消費(fèi)需求和投資需求。人口進(jìn)入城市肯定能帶動(dòng)消費(fèi)，因?yàn)樾枰�在城市租賃和購買住房，購買住房就要一并購買相應(yīng)的家具電器，還得進(jìn)行家庭裝修，孩子還得上學(xué)，還要參與消費(fèi)和社會(huì)保障，這些也會(huì)帶來服務(wù)業(yè)的廣大需求。

我國共有661個(gè)城市，加上21000多個(gè)縣級(jí)鎮(zhèn)，就是兩萬多個(gè)大大小小的城市，其中1千萬人口以上的6個(gè)，一百萬以上的城市有134個(gè)，五萬人口以上的城鎮(zhèn)將近1500個(gè)。這么多的城市，這么多的人口，帶來的不僅僅是消費(fèi)需求。雖然我們的地面基礎(chǔ)設(shè)施也已經(jīng)建得差不多，但地下基礎(chǔ)設(shè)施基本上還都不完善，主要包括還是污染問題和垃圾處理問題，尤其是管道問題，全國都處于非常滯后的狀態(tài)。將來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求是非常大的。

這么多的需求，而城市戶籍人口只有不到5個(gè)億，另外還有2.6億的農(nóng)村外來人口沒有拿到城市戶籍，不能和城里人享受同等的待遇。除此之外，還有8000萬的人口在城市漂著，在北京大約有900萬。如果能加以激活和引導(dǎo)，這方面的需求將會(huì)迸發(fā)出巨大的潛力。

舉一個(gè)例子，這次京津冀協(xié)同發(fā)展的規(guī)劃提到，要在北京周邊加強(qiáng)軌道交通建設(shè)。中國城市群的軌道交通建設(shè)和歐美國家有特別大的差距，日本東京的面積是1.1萬平方公里，有3600萬人口，東京周邊的軌道交通只有2000多平方公里，而這次北京規(guī)劃要建3000公里的旅游步道。可想而知，這會(huì)對(duì)周邊中小城市帶來什么影響。城鎮(zhèn)化在中國還有強(qiáng)勁增長力，這種需求的能量會(huì)迅速地釋放出來，所以大家對(duì)未來的前景真的不用擔(dān)心。

中國城市未來發(fā)展的三大關(guān)鍵詞

中國城市未來的發(fā)展，有幾個(gè)關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞之一：以人為本

我們應(yīng)該考慮以人為本的改革，把本應(yīng)統(tǒng)計(jì)為城鎮(zhèn)人口卻并沒有落戶的農(nóng)民工“市民化”�，F(xiàn)在看到的城市一般都是只重地上、輕視地下，只重短期、輕視長遠(yuǎn)，只重表面、忽視內(nèi)在，這種粗放性的發(fā)展模式必須調(diào)整，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，而這樣也必然會(huì)釋放巨大的投資需求。要通過管理和治理創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化。

關(guān)鍵詞之二：房地產(chǎn)

最近大家對(duì)房地產(chǎn)有點(diǎn)“談虎色變”，確實(shí)，很多三四線城市包括部分二線城市，都出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱。熱到什么程度呢？有的地方商品房已經(jīng)積壓了十年都賣不出去，積壓三四年只是普遍現(xiàn)象。這種發(fā)展模式導(dǎo)致了地方政府的財(cái)政面臨嚴(yán)重困難，因?yàn)榉孔淤u不出去，原本

的“土地財(cái)政”難以為繼，房地產(chǎn)商也面臨巨大的困難，資金嚴(yán)重短缺，發(fā)展受到嚴(yán)重的限制。

在中國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式下，以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長模式面臨非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和能源消費(fèi)、資源消費(fèi)等，都因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的過度依賴，而出現(xiàn)了種種問題。

但是，并不是所有的城市都出現(xiàn)了問題，比如北上廣深這樣的特大城市。在這些城市，房價(jià)上漲還有空間，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐墓�共服�?wù)水平遠(yuǎn)高于全國其他城市。人們到這些地方去買房子不是僅僅為了定居，更重要的是相當(dāng)于買了公共服務(wù)和優(yōu)勢資源，特別是北京，有優(yōu)質(zhì)的高等教育資源和優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。正是因?yàn)槿绱�，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩在一些需求旺盛的城市還沒有出現(xiàn)，大家不必過分悲觀。

按照京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，3000公里的北京周邊軌道交通建設(shè)，一定會(huì)帶動(dòng)周邊城市的發(fā)展。等軌道交通普及之后，人們出行的便捷性會(huì)大大提高，成本會(huì)大大降低，時(shí)間也會(huì)大大節(jié)省。如果到離北京市區(qū)30到50公里的地方去買房子，價(jià)格會(huì)比北京便宜一半甚至只相當(dāng)于北京的幾分之一，有沒有可能帶動(dòng)需求？太有可能了。房地產(chǎn)發(fā)展的普遍規(guī)律就是隨著交通設(shè)施變化向原本的城市周邊延伸，世界上的特大城市和周邊衛(wèi)星城也都是如此。在這個(gè)問題上，房地產(chǎn)企業(yè)也大可不用擔(dān)心。

關(guān)鍵詞之三：智慧城市

21世紀(jì)高科技和城鎮(zhèn)化的結(jié)合，就是智慧城市。眾所周知，中國的互聯(lián)網(wǎng)在全世界已經(jīng)是發(fā)展最快的了。6.49億的網(wǎng)民，4.8億的城鎮(zhèn)網(wǎng)民，移動(dòng)手機(jī)用戶12.56億，幾乎接近實(shí)現(xiàn)了人口的全覆蓋。這么多的網(wǎng)民，這么快的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展速度，會(huì)給我們的生活和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展三個(gè)階段的影響。

第一，視覺性的發(fā)展階段。最開始，無論是在哪一個(gè)城市，人們要拋棄原本老城核心區(qū)那種環(huán)境嘈雜、設(shè)施破舊的傳統(tǒng)房屋結(jié)構(gòu)，要尋找一種更寬敞開放的空間，都只能把目光投向新的社區(qū)，因?yàn)槟抢镉写罂臻g、大視覺的居住形態(tài)。

第二，功能性的發(fā)展階段。人們慢慢發(fā)現(xiàn)，之前認(rèn)為很好的那種居住形態(tài)并不方便，因?yàn)橘I點(diǎn)東西都要開很遠(yuǎn)的車，增加了很多尋求服務(wù)的時(shí)間，于是，綜合體的發(fā)展模式應(yīng)運(yùn)而生。在綜合體社區(qū)內(nèi)不僅僅有房子，還有各種一體化的消費(fèi)和服務(wù)提供商，比如影院、飯店和各種大型超市、商場等。這樣的發(fā)展勢頭也在全國各地普遍蔓延，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)不能僅僅滿足看的需求，還要滿足實(shí)用的需求。

但是，最近萬達(dá)正在把重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，要從綜合體社區(qū)中解套，敏感的人就看到了風(fēng)向：綜合體社區(qū)可能要走到盡頭。實(shí)際上，不僅僅是萬達(dá)一家，所有的房地產(chǎn)商都在試圖改變原來的發(fā)展模式——除了實(shí)用、方便之外，房地產(chǎn)業(yè)還有沒有新的空間呢？有，互聯(lián)網(wǎng)讓人們對(duì)未來的生活空間產(chǎn)生了新的想象。在所謂的現(xiàn)代城市發(fā)展領(lǐng)域中，我們還有更多、更好的選擇方式。

比如，什么是好生態(tài)？過去對(duì)于生態(tài)的理解就是綠地，但現(xiàn)在生態(tài)代表著綠色——這不是能看見的綠色植物，而是一種從根源上降低碳排放、提高能源利用率的發(fā)展模式，具體包括能源和材料是否清潔，房子和配套是不是低碳，社區(qū)是不是緊湊。這是房地產(chǎn)未來的導(dǎo)向。 第三，智慧化的發(fā)展階段。要實(shí)現(xiàn)低碳、綠色、清潔和能源的綜合有效利用，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展給我們帶來了新的機(jī)遇。

提出“智慧城市”概念的是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而不是房地產(chǎn)商，因?yàn)榇罅炕ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)深入到城市的所有角落，深入到了家庭、社區(qū)和整個(gè)城市。 從政務(wù)角度看，可以說智慧城市包括大數(shù)據(jù)、云計(jì)算，以及創(chuàng)新的治理和管理平臺(tái)；從社區(qū)角度看，智慧城市包括我們目之所及的所有社區(qū)服務(wù)，比如智能交通和智能安全保障等等，包括公共交通的智能化、公共自行車的智能化以及停車場的智能化等等。過去為了防盜，很多家庭會(huì)選擇養(yǎng)一條狗，來人的時(shí)候

可能叫一下；而現(xiàn)在裝了攝像頭，小偷進(jìn)來的時(shí)候就得三思，因?yàn)榘卜涝O(shè)施可能比以前嚴(yán)密很多。還有社區(qū)家庭、智慧家庭和家用電器的智能化等等，都讓我們的生活發(fā)生了很大的變化。

我們離“智慧城市”到底還有多遠(yuǎn)？

到目前為止，我們的智慧城市和智慧家庭仍然是碎片化的。比如一個(gè)企業(yè)，即使把自己的數(shù)據(jù)以智能化的方式接入互聯(lián)網(wǎng)，也不算完全實(shí)現(xiàn)了智慧城市化，因?yàn)檫�沒有和其他城市、其他社區(qū)有機(jī)地結(jié)合起來。

要推動(dòng)智慧城市的發(fā)展，要真正把互聯(lián)網(wǎng)要素和智慧城市有機(jī)結(jié)合起來，必須有房地產(chǎn)商的加入。今年1月份日本召開現(xiàn)場會(huì)，一個(gè)只有2500人的小城市，通過智能方式把社區(qū)的所有智能系統(tǒng)和家庭結(jié)合在了一起。在那里，建筑材料是清潔、低碳的，所有的電視機(jī)、冰箱、電風(fēng)扇等電器都是系統(tǒng)化管理，人一走燈就滅了，人還沒回到家，空調(diào)就知道什么時(shí)候該提前打開；這樣的智慧家庭又和社區(qū)連接在了一起，社區(qū)有智能控制中心，根據(jù)用電情況自動(dòng)調(diào)節(jié)，在用電高峰提供大量的用電支持，在用電低迷的時(shí)候，還有非常好的現(xiàn)代技術(shù)（大的蓄電池），根據(jù)節(jié)能狀況對(duì)每個(gè)家庭進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。像這樣的智能化的社區(qū)，和以低碳為目標(biāo)的智慧管理系統(tǒng)，我們就稱之為智慧城市。

那么，中國會(huì)不會(huì)有這種現(xiàn)象，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)這種模式呢？我相信會(huì)有的。日本的經(jīng)驗(yàn)就是互聯(lián)網(wǎng)、大型電器商和房地產(chǎn)商結(jié)合，以房地產(chǎn)商為龍頭，帶動(dòng)所有的設(shè)計(jì)商和電器供應(yīng)商等等形成智能和智慧核心，中國也肯定可以做到。事實(shí)上，我們現(xiàn)在也正在這方面進(jìn)行深入探索，還在他們的基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地加入了銀行等金融機(jī)構(gòu)的參與。

我們希望將來能在全國各地打造這種城市，推進(jìn)智慧城市建設(shè)。這就是未來第三波房地產(chǎn)的發(fā)展模式，既解決了視覺需求，又解決了功能需求、方便大眾，還能把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和社區(qū)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來。我們期待我們的實(shí)踐取得成功。