北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案 京建拆450號(hào).doc

北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案 京建拆450號(hào) ，北京市房屋拆遷。
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關(guān)于批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)《北京市城市住宅房屋 拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》的通知 京建拆〔2009〕450號(hào) 關(guān)于批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師　 協(xié)會(huì)《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng) 評(píng)估技術(shù)方案》的通知 各區(qū)縣建委、房管局： 為貫徹落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》（京建拆[2009]431號(hào)）， 規(guī)范和指導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員做好城市房屋拆遷評(píng)估工作，現(xiàn)將北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)《 北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
特此通知 附件：北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》 二○○九年六月十八日 北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案
一、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)就在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上住宅房屋拆 遷的市場(chǎng)評(píng)估，提出本技術(shù)方案。

二、拆遷評(píng)估的計(jì)算公式為：拆遷評(píng)估價(jià)款＝[（基準(zhǔn)價(jià)格×K＋拆遷房屋重置成新價(jià)）×因素修正系數(shù)]×拆 遷房屋建筑面積＋拆遷房屋設(shè)備、裝修及附屬物價(jià)格
三、基準(zhǔn)價(jià)格是指拆遷區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格減去標(biāo)準(zhǔn)重置價(jià)的差額。

四、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格是指在拆遷區(qū)域內(nèi)與被拆遷房屋物業(yè)類型相似的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋平均價(jià)格。
（一）標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋，是指在被拆遷房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，模擬新建普通住宅商品房。
一般應(yīng)滿足以下 條件：
1、鋼混或磚混結(jié)構(gòu)；
2、毛坯房或普通裝修（四白落地、水泥地面、帶門窗等）；
3、項(xiàng)目容積率大于1。
若拆遷區(qū)域環(huán)境狀況特殊，也可根據(jù)區(qū)域環(huán)境狀況確定標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。
（二）標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估確定，不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可采用其它評(píng)估方法。

1、一般情況下，在同一拆遷區(qū)域內(nèi)可評(píng)估一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格，如果拆遷區(qū)域呈狹長帶狀分布，可將其劃 分為不同區(qū)段，分別評(píng)估各區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格。

2、市場(chǎng)比較法計(jì)算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因