國稅發(fā)[2009]91號：土地增值稅清算新政策解析.doc

國稅發(fā)[2009]91號：土地增值稅清算新政策解析 ，有。
歡迎下載！
國稅發(fā)[2009]91號：土地增值稅清算新政策解析 　 5月12日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2 009〕91號），這是國家稅務(wù)總局在原來下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土 地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）和《土地增 值稅清算業(yè)務(wù)準則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）基礎(chǔ)上，總結(jié)完善的最新的 清算政策，新政策從2009年6月1日起施行。
筆者認為，納稅人應(yīng)該關(guān) 注以下幾個方面： 　　清算前管理力度加大 　　 一是實施項目管理。
主管稅務(wù)機關(guān)將從納稅人取得土地使用權(quán)開始， 按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工 、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行 跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。
二是關(guān)注會計核算 。
納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，稅務(wù)機關(guān)將督促納 稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、 費用。
三是實施專用票據(jù)。
納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項 目的，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票 據(jù)管理措施。
也就是說，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)不同的開發(fā)項目，實行專 用預(yù)售票據(jù)和專用銷售票據(jù)。
　　清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種 　　 對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定的時間和要求主動清算；對于 要求清算的，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機關(guān)面通知的情況下，再按規(guī)定 清算，也可以理解為不通知不清算。
納稅人符合下列條件之一的，要 自行進行土地增值稅的清算：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成 銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
1　　 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅 清算：
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面 積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85 %，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（