開發(fā)產(chǎn)品完工條件.doc

開發(fā)產(chǎn)品完工條件 ，11。
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解讀 　 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)[2009]31號(hào) 規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個(gè)條件： 　　 （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（三）開發(fā) 產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
　　 因此，完工條件的確認(rèn)是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取 得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年 （完工年度）應(yīng)納稅所得額。
但在實(shí)務(wù)中很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)符合開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用條件，但仍采用種種手段，延遲結(jié)轉(zhuǎn) 收入，例如雖為業(yè)務(wù)辦理了交房手續(xù)，但以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)，通過延遲辦理竣工 決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間；以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控 制，推遲收入確認(rèn)時(shí)間等等。
雖然，國稅發(fā)[2009]31號(hào)明確了完工產(chǎn)品的三個(gè)條件，有利于遏制 了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象，但結(jié)果似乎仍不理想。
　　 2009年6月26日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 》（國稅函[2009]342號(hào)）一文，對《海南省國家稅務(wù)局關(guān)于海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司偷稅案中如 何認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用問題的請示》（瓊國稅發(fā)[2009]121號(hào)）批復(fù)中，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以 及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。
并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投 入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用 。
　　 近日，《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號(hào)）再次重申 了這一問題。
文件規(guī)定，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所