銀湖新村別墅區(qū)傳播方案.doc

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銀湖新村別墅區(qū)傳播方案 2006-09-27作者：佚名來源：4A酒吧瀏覽次數(shù)：54文字大�。骸敬蟆俊局小俊拘　� 來源：4A酒吧4a98(4a98/) 作者：admin 原文：銀湖新村別墅區(qū)傳播方案(4a98/article/2006/0927/article_11752.html) 市場(chǎng)分析 （一）整體市場(chǎng)狀況 　　在經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的影響下，各房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍淡遍淡靜，除了一些質(zhì)量?jī)?yōu)的普通住宅仍 被看好外，其他類型的樓盤均受到了不同程度的沖擊，其中主要是面對(duì)海外市場(chǎng)的別墅盤。
由于境外人士入市減少，市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的疲軟狀態(tài)，現(xiàn)階段基本處于消化調(diào)整狀況。
盡管如此，但縱觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地價(jià)和樓價(jià)未見下跌，這說明，東莞的樓市仍有潛力可挖。
（二）區(qū)域市場(chǎng)狀況 　　東莞市建設(shè)總體規(guī)劃修編，決定了一個(gè)新型的現(xiàn)代化城市必不容許有許矮、陳舊、雜亂無章的建筑出現(xiàn)。
1994年11月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，當(dāng)前要進(jìn)一步控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)別墅性質(zhì)的高檔住宅及度假村，單位面積建筑設(shè)計(jì)造價(jià)高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌�一倍以上的�?995年不再批準(zhǔn)立項(xiàng)和開發(fā)，而銀湖新村屬于已立項(xiàng)項(xiàng)目，由此足見市場(chǎng)前景的廣闊。

二、項(xiàng)目特點(diǎn) （一）銀湖新村有利因素 　　
（1）規(guī)模大（占地500畝），屬于成片開發(fā)區(qū)，在東莞市屬于前5名的大型別墅區(qū)。
　　
（2）環(huán)境和地理位置優(yōu)越，與東莞市新城市中心緊鄰，距市區(qū)公路幾分鐘車程。
據(jù)了解，東莞政府已將市區(qū)范圍擴(kuò)大至124.7平方公里，其他各鎮(zhèn)的中心區(qū)也將隨之?dāng)U大，這就是說，銀湖新村將被納入未來的市區(qū)范圍內(nèi)。
銀湖新村西南北都是郁郁蔥蔥小山坡，東面與玉干道四環(huán)路交匯，環(huán)境靜中有動(dòng)，動(dòng)中有靜。
　　
（3）銀湖新村屬于自建代健別墅區(qū)，而目前市場(chǎng)上的別墅都是由發(fā)展商建好再出售的，競(jìng)爭(zhēng)力小。
（二）銀湖新村不利因素 　　
（1）現(xiàn)階段情況下，位置相對(duì)較偏 　　
（2）自建代建的開發(fā)模式尚未為置業(yè)者認(rèn)同和接受 　　
（3）空地一片，容易消弱置業(yè)者的置業(yè)信心。
　�。�4）銀湖新村已經(jīng)賣了三年，真正售出的比例不到5%，三年未建設(shè)一幢房子，形象已經(jīng)受到破壞。
　�。�5）知名度太低，至今，東莞市民知道銀湖新村這個(gè)名稱的人數(shù)微乎其微，據(jù)調(diào)查顯示，策劃者在隨意訪問中，訪問了30個(gè)人，居然都不知道有一個(gè)銀湖新村。

三、市場(chǎng)建立 （一）主市場(chǎng) 　　東莞。
以東莞四區(qū)及鄰近的厚街鎮(zhèn)、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)和大嶺山鎮(zhèn)為主，兼顧其他鎮(zhèn)。
（二）輔市場(chǎng) 　　香港 （三）原因分析 　　因?yàn)闁|莞市區(qū)及各鎮(zhèn)壓的別墅區(qū)，幾乎都有是以外銷為主，將主要市場(chǎng)建立在香港地區(qū)。
這些別墅都是現(xiàn)樓銷售，且檔次不低，在本地難以找到買家，而從東莞既往的別墅銷售情況來看，也大都是香港買家。
但是，銀湖新村的性質(zhì)是自建代建別墅，沒有現(xiàn)樓，僅此一點(diǎn)就給人以檔次不高的印象，如果也面向香港銷售，無法與其他樓盤抗衡。
相反，東莞有一大批市民想圓別墅夢(mèng)想，苦于價(jià)格太高難以遂愿