試論別墅社區(qū)的設(shè)計趨勢.doc

試論別墅社區(qū)的設(shè)計趨勢 ，由于新的土地批租政策,帶來了別墅設(shè)計的相關(guān)問題,文章希望通過趨勢的探討,給大家?guī)�來啟發(fā)。
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試論別墅社區(qū)的設(shè)計及發(fā)展趨勢
一、別墅的定義及別墅社區(qū)的容積率： 　　別墅來源于英文字母的：Villa、是個舶來品的概念。
查閱有關(guān)住宅設(shè)計規(guī)范、上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和上海市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等，住宅種類均只有按照住宅層數(shù)來區(qū)分，如低層住宅為一層至三層；多層住宅為四層至六層；中高層住宅為七層至九層；高層住宅為十層及以上。
在"建筑設(shè)計資料集"上，可以看到這樣的表述：我國住宅層數(shù)劃分規(guī)定，一層至三層為低層住宅，低層住宅因其院子、戶內(nèi)房間組合與住宅拼臨戶數(shù)等不同情況，可組合成不同的平面形式，如獨院式和拼聯(lián)式。
所以我們目前所描述的別墅，就是所謂的低層住宅。
　　那么別墅社區(qū)的容積率到底是多少合適呢，目前市場上的別墅社區(qū)容積率從0.3-1.0甚至以上。
嚴(yán)格意義上的別墅容積率應(yīng)該是0.3以下的獨立式別墅社區(qū)，而0.3以下容積率的別墅社區(qū)越來越少的主要原因是：國土資源部在2003年2月出臺緊急通知，要求清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控。
其中首次提出："停止別墅類用地的土地供應(yīng)，過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。
"筆者又查閱了今年以來上海市住宅用地的出讓情況，其中42幅住宅用地的容積率均在0.6-3.74之間，主要是1.5左右的居多，其中招商地產(chǎn)于2010年3月摘得的廣富林2-6地塊的容積率是0.8，表明目前政府主推的地塊還是1.0左右容積率的住宅地塊。
在低容積率的別墅產(chǎn)品越來越稀缺情況下，別墅社區(qū)的更多的是獨立、雙拼、聯(lián)排與疊加等低層住宅產(chǎn)品的組合，如果容積率超過1.0的話，可能還要與中高層住宅的組合。
（圖）所以，別墅社區(qū)是由各種產(chǎn)品組合成的泛別墅復(fù)合社區(qū)的概念。
主要組合手法如下：一是將低層住宅與中高層結(jié)合，用中高層住宅來拉高容積率，形成復(fù)合型社區(qū)。
二是將雙拼、聯(lián)排和疊加甚至大平層結(jié)合起來，也可以結(jié)合進(jìn)去一些獨立式別墅。

二、發(fā)展的現(xiàn)狀與產(chǎn)生的問題： 　　由于國家政策的導(dǎo)向、集約化的土地使用的要求，帶來的低容積率的社區(qū)會越來越少。
而人民生活水平的提高、對于生活質(zhì)量的追求，希望得到的住宅產(chǎn)品是有天有地、對于自然資源的更大程度的占有，所以泛別墅概念的復(fù)合社區(qū)將會越來越多的出現(xiàn)。
近期甚至出現(xiàn)大平層帶電梯的別墅產(chǎn)品，層數(shù)可能有三層或者四層帶電梯，克服了小面積聯(lián)排或疊加產(chǎn)品每層面積不足、使用功能欠缺的缺點。
再通過贈送地下室或露臺，滿足了人們對于別墅有天有地的心理需求。
　　復(fù)合社區(qū)的設(shè)計注意的問題是：首先就是容積率的平衡，不同產(chǎn)品的區(qū)域容積率不同、需要在整個盤子里來平衡。
而在戶型設(shè)計方面，充分考慮各種產(chǎn)品的搭配比例，做到既滿足容積率的要求，又不會產(chǎn)生高容積率的感覺。
其次是社會資源如綠地、公共建筑等的分享和空間形態(tài)的組合問題，比如中高層住宅的綠化以集中綠化為主，而低層住宅的綠化可能要分到每戶。
公共活動空間能否向所有業(yè)主提供服務(wù)，公共建筑如會所提供的服務(wù)是否涵蓋各產(chǎn)品的業(yè)主。
（圖）小區(qū)的空間形態(tài)組合、高低不能差別過大，高層住宅對于低層住宅產(chǎn)生的視覺干擾和私密性等的問題。
其三是各種產(chǎn)品形成的組團(tuán)安防問題和停車位的設(shè)計問題，業(yè)主的層次差異