房價.doc

房價 ，房價。
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1、從需求方面說，正是巨大而不斷增長的需求，拉高了房地產(chǎn)價格。
需求=需要+ 支付能力。
回想80年代及以前，城市人均住房不足5平方米，但沒有支付能力不能 構(gòu)成需求。
現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人們收入提高了，有了支付能力。
此外，生畢業(yè) 要留城，獨(dú)生子女的家長傾其所有幫助子女買房；農(nóng)民工進(jìn)城不少成了氣候，從 原來賺了錢回老家蓋房變?yōu)樵诔抢镔I房。
這些都使?jié)撛诘男枰�轉(zhuǎn)化為真實(shí)的需 求。
至于投資需求，則是房價高升派生的現(xiàn)象，如果房價不上漲這么快，就不會 有過多的投資需求（但不能排除即使投資房產(chǎn)的收益相當(dāng)于或低于市場利率仍然 有人投資房產(chǎn)，比如用于出租養(yǎng)老）。
從供給方面，得從兩方面說：一是掌握土地資源“閘門”的政府起初確實(shí)沒有意識 到需求是如此強(qiáng)大，而錯誤地把房價上漲歸結(jié)于“投資需求”和“房地產(chǎn)商暴利”， 以至于在“宏觀調(diào)控”中將抑制“房價上漲過快”與“房地產(chǎn)投資過旺”相提并論，企 圖用提高交易費(fèi)用和“公布成本“等舍本求末的手段揚(yáng)湯止沸。
至于地方政府以抬 價為目的的控制土地供給 與房產(chǎn)投資者的情形相似，則是房價不斷高漲過程中才出現(xiàn)的，起初政府官員頭 腦里并沒有這根弦。
另一方面，土地不是勞動產(chǎn)品，并不等于它沒有成本。
政府 征用農(nóng)民土地，補(bǔ)償金至少不能低于土地對于失地農(nóng)民的機(jī)會成本；經(jīng)濟(jì)發(fā)展了 ，不能不讓農(nóng)民兄弟分享發(fā)展的成果，農(nóng)副產(chǎn)品價格不斷提高，城郊土地的成本 也會越來越高。
征用城區(qū)的土地，則要支付拆遷費(fèi)用，房價高升，拆遷費(fèi)用勢必 水漲船高。
本段要說的是，土地供給的限制，既有主觀原因也有客觀原因。

2、要追問的是，高端房過剩，為何價格也不降？細(xì)說原因，筆者認(rèn)為有三：一是 普通住房短缺。
因?yàn)橹械蜋n房供不應(yīng)求，需求則拉動房價上漲，于是高端房也就 水漲船高。
二是消費(fèi)者買漲不買跌。
開發(fā)商清楚，若讓房價下跌，消費(fèi)者必會持 幣觀望，這對原本過剩的高端房是雪上加霜，所以開發(fā)商寧愿空置，也不肯降價。
三是人們對買房有樂觀預(yù)期。
幾乎是普遍看法，認(rèn)為房產(chǎn)將來會增值。
既然