淺析代征地費(fèi)用評(píng)估.doc

淺析代征地費(fèi)用評(píng)估 ，代征地費(fèi)用評(píng)估。
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淺析代征地費(fèi)用評(píng)估 《華爾街電訊》2003-12-2613:54 本文對(duì)代征地的歷史成因及其對(duì)現(xiàn)實(shí)政策的影響進(jìn)行了討論，對(duì)不同代征 地比例、多種代征地狀態(tài)、不同的代征地規(guī)劃用途、多種代征地的取得方式等因 素的組合對(duì)代征地費(fèi)用的影響進(jìn)行了分析，并對(duì)代征地費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的不同 用途、不同容積率之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，運(yùn)用公式推導(dǎo)得出一個(gè)比較直觀的綜 合公式，將復(fù)雜問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單化處理，對(duì)地價(jià)評(píng)估和地價(jià)管理具有一定的參考價(jià) 值。

一、背景 目前城市建設(shè)發(fā)展較快，舊城改造和市政建設(shè)任務(wù)加重，新建項(xiàng)目不同程度 上具有一定面積的代征地，開(kāi)發(fā)商、建設(shè)項(xiàng)目原用地單位、規(guī)劃部門、土地管理 部門、計(jì)劃部門及其他部門和單位對(duì)代征地問(wèn)題也各執(zhí)一詞，意見(jiàn)不統(tǒng)一，鑒于 此，本文拋磚引玉，對(duì)代征地費(fèi)用評(píng)估進(jìn)行了探討和分析。
　　
二、代征地的相關(guān)分析 　　1.代征地的概念 　　 根據(jù)《北京市城市規(guī)劃條例》
第三十一條規(guī)定，代征地是指城市建設(shè)工程沿道路、 鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照北京市有關(guān)法規(guī)、規(guī) 章的規(guī)定代征的公共用地。
代征地中的“代征”兩個(gè)字是廣義上的“代征”，不僅包 含著“代征用”，而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用、代拆遷等。
　　2.代征地的由來(lái) 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)提出用地申請(qǐng)，國(guó)家根據(jù)項(xiàng)目需要無(wú)償劃撥，企業(yè) 取得國(guó)有土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)摹?br/>企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)由于往往有公共用地 也同時(shí)需要征用，政府多采取以項(xiàng)目代征用的方式把這部分費(fèi)用分?jǐn)傇诮ㄔO(shè)項(xiàng) 第 1頁(yè) 共 7頁(yè) 目上，這在當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制下具有一定的合理性，因?yàn)槠髽I(yè)是國(guó)有企業(yè)，國(guó)有企業(yè) 的資產(chǎn)是國(guó)家的，國(guó)家拿國(guó)家的錢代征城市公共用地，企業(yè)無(wú)可厚非。
但是在目 前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)投資主體發(fā)生了較大的變化，非國(guó)有經(jīng)