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容積率大全.doc

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容積率大全.doc
容積率大全 所謂“容積率”,是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
對(duì)于發(fā)展商 來(lái)說(shuō),容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例,而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō),容積率直接涉 及到居住的舒適度。
綠化率也是如此。
綠化率較高,容積率較低,建筑密度一般 也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。
這兩個(gè)比率 決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社 區(qū)。
一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5,多層住宅應(yīng)不超過(guò)3,綠 化率應(yīng)不低于30%。
但由于受土地成本的限制,并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
過(guò)低容積率也應(yīng)設(shè)限 隨著市政府一系列政策的出臺(tái),市中心建筑容積率偏高的現(xiàn)狀將會(huì)得到顯 著改善。
然而筆者發(fā)現(xiàn),有關(guān)部門對(duì)本市郊區(qū)的建筑容積率并沒(méi)有明確的限制過(guò) 低的規(guī)定,對(duì)于土地的批租、招投標(biāo)、規(guī)劃建設(shè)等房屋審批手續(xù),只有對(duì)住宅建 筑容積率不能超高的規(guī)定,而沒(méi)有超低的限制標(biāo)準(zhǔn)。
本市郊區(qū)就存在住宅建筑地 塊容積率過(guò)低的現(xiàn)象。
這不僅浪費(fèi)了有限的土地資源,也不符合市政府倡導(dǎo)的營(yíng) 建中低價(jià)位商品住宅的政策。
以市中心土地價(jià)格為人民幣11000元/平方米的售價(jià)計(jì)算,當(dāng)建筑容積率從3. 5降至2.5時(shí),售價(jià)則要上漲人民幣1500元/平方米才能平衡利潤(rùn)。
因此,在地價(jià)較 低的市郊結(jié)合部建造居住樓宇,勢(shì)必為普通百姓提供大量房源。
如果發(fā)展商們僅 僅滿足于個(gè)別高端客戶的需求或追求投資的高回報(bào)、都熱衷于建設(shè)容積率超低 的豪華別墅的話,那將會(huì)使許多翹首盼“樓”的普通市民、工薪階層望“樓”興嘆。
據(jù)筆者對(duì)本市郊區(qū)15個(gè)樓盤的調(diào)查,上海市郊別墅的建筑容積率平均只有0.25左 右,有的甚至還不到0.1,可以說(shuō)幾畝土地才造一幢別墅。
特別是國(guó)土資源部出臺(tái)關(guān)于限制別墅用地的政策后,原來(lái)在市郊儲(chǔ)備大量土地的發(fā)展商,也從原定位于 中等容積率的普通別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向只適合少數(shù)人居住的超低容積率高檔豪
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