土地估價(jià)基本方法.doc

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土地估價(jià)基本方法 土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成 本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是 土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。
（一）市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也 是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。
市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原 理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似 土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估 算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。
市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替 代經(jīng)濟(jì)原理。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同 效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān) 系。
在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng) 爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。
市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具 有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的 價(jià)格。
基本公式： Vd=VbxAxBxDxE Vd待估宗地的價(jià)格 Vb比較實(shí)例宗地價(jià)格 A待估宗地情況指數(shù) /比較實(shí)例宗地情況指數(shù)= 正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù) B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) / 比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù) D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) / 比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù) 歸結(jié)起來(lái)看，這種方法是在兩個(gè)可比的土地商品之間按照它們 的情況指數(shù)、價(jià)格指數(shù)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的比值來(lái)確定待 估地的價(jià)值。
（二）收益還原法 收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等 。
是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還 原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。
由于土地具有永續(xù)性，因 而人們可以期待外來(lái)的土地收益。
當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不 斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)， 它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。
從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以 出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。
而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值， 亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。
其簡(jiǎn)單