土建造價員案例分析常見錯誤50例.doc

土建造價員案例分析常見錯誤50例 ，希望對大家有幫助。
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1、報告漏項（如：缺少評估依據(jù)、報告有效期等）。

2、估價對象描述不全。

（1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得 時間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等）
（2）土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土 地開發(fā)利用狀況）；
（3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； （4）區(qū)域及個別因素描述不具體； （5）租賃情況交待不清。
（如：沒說明租金標準、租賃期限）
3、選用的估價方法不妥（有收益的應(yīng)當優(yōu)先選用收益法，比較實例多 的應(yīng)優(yōu)先用比較法）
4、各種評估方法中的錯誤：
一、比較法：
1、可比實例選擇不當（如：實例的面積過大過小、交易日期與估價時 點相隔過長，超過1年）；
2、可比實例的幣種未說明；
3、建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤；
4、非正常交易情況的要進行交易情況修正；
5、日期修正計算錯誤；
6、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；
7、在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正； 1
9、計算結(jié)果有錯；
10、可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況； 1
1、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重 點和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P127）；
二、收益法
1、求有效毛收入時要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個案例的收入 情況確定）；
2、要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況；
3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約 定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；
4、采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性；
5、計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未