房地產(chǎn)開發(fā)的報建流程資料.doc

房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南,不錯的資料哦~~

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西 領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。
有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的 故事。
這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。
目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。
恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建 設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是 確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出 來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。
一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后， 才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。
這絕對應(yīng)該是必須的程序。
因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使 用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。
因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本 不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。
然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。
這種讓人無法理解的土地出讓模式一 度非常盛行。
然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好 ，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。
要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的， 而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。
而北京
第一塊公開交易的土地，是到2000年 之后才上市的。
我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。
因為