房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅時應掌握的原則.doc

房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅時應掌握的原則 ，財務。
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房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅時應掌握的原則 2007-08-0220:19:53作者：admin來源： 瀏覽次數：275網友評論0條
一、根據國稅函[2002]512號文件規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅從2002年 8月1日起開始進行清算審計。
　　
二、清算范圍：凡是轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物并取得收入的 單位及個人（不含集體土地項目轉讓）。
　　
三、計算依據：為納稅人轉讓房地產所取得收入減除扣除項目金額后的余額，即： 　　收入指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益； 　　扣除項目余額： 　　1.取得土地使用權所支付的金額； 　　2.開發(fā)土地的成本、費用； 　　3.新建及配套設施的成本、費用或老舊房及建筑物的評估價格； 　　4.與轉讓房地產有關的稅金； 　　 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（可按取得土地使用權所支付的金額+開發(fā)土地和 新建房及配套設施之和）加計20%的扣除。
　　
四、扣除項目金額中的利息支出。
凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融 機構證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率所支付的利息據實扣除，其 它房地產開發(fā)費用應按房地產成本之和的5%的比例計算扣除金額。
凡不能按轉 讓房地產項目計算合攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按房 地產成本之和的10%比例計算扣除金額。
　　
五、關于成片開發(fā)、分期分批轉讓房地產的企業(yè)，其扣除項目金額的確定。
　　 原則上按建筑面積計算分攤，如采取其它方式計算分攤的，須報地方主管稅務局 批準。
　　 對成本核算的核算項目或核算對象為單位計算，對普通標準住宅面積進行審核 時，可按棟號掌握，平均每戶建筑面積在120平方米以下。
　　 對以“開發(fā)小區(qū)”為計算單位的房地產綜合開發(fā)企業(yè)，對開發(fā)小區(qū)內的建筑（含公 房、辦公寫字樓、非標準住宅）應分別按單位工程（棟號）計算土地增值稅。
普通標 準住宅與其他辦公成本了解不清的，一律按規(guī)定征稅。
　　成本核算單位一經確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動。
　　
六、納稅登記及申報。
　　 房