房地產(chǎn)企業(yè)預提成本的會計處理.doc

房地產(chǎn)企業(yè)預提成本的會計處理 ，根據(jù)所得稅法規(guī)要求,對房地產(chǎn)企業(yè)預提費用提出新的要求。
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房地產(chǎn)企業(yè)預提成本的會計處理 根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號）
第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完 工前后，企業(yè)所得稅的計稅處理是不一樣的。
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛 利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計 稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計 入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
　　對于開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利率高于國稅發(fā) ［2009］31號文件規(guī)定的未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計計稅毛利率，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后結算計稅成本，必然需 要在年度納稅申報中，將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額調整增加應納稅所得額，且在當年 產(chǎn)生較大稅負的企業(yè)所得稅，這是企業(yè)不情愿的，但是國稅發(fā)［2009］31號文件明確規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完 工標準，即開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： 　　（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。
　�。ǘ�）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
　　（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。
　　 國家稅務總局《關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函［2009］342號）也作出解 釋規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工 ）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。
　　 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際 投入使用。
實踐中，未備案竣工驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品雖不能辦理初始產(chǎn)權證明，但交付業(yè)主使用的情況普遍存在，遵循時點孰先原則，以國稅發(fā)［2009］31號文件、國稅函［2009］342號文件均認定開發(fā)產(chǎn)品開 始投入使用時即視為已經(jīng)完工。
　　 開發(fā)