房地產(chǎn)成本構(gòu)成.doc

房地產(chǎn)成本構(gòu)成 ，詳細(xì)介紹如何設(shè)置房產(chǎn)企業(yè)成本賬本,非常實(shí)用。
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一、土地開發(fā)成本構(gòu)成
1、土地征用及拆遷費(fèi)：新區(qū)開發(fā)含對(duì)土地所有者的安置費(fèi)、樹 木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚塘、養(yǎng) 殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等；舊城區(qū)開發(fā)含動(dòng)遷戶臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自 行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購(gòu)費(fèi)等。

2、土地購(gòu)置費(fèi)：雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。

3、出讓金：國(guó)家收取的款項(xiàng)，包括市國(guó)土資源局收取的和國(guó)家 收取的兩部分。

4、七通一平費(fèi)：指開發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開發(fā)區(qū)內(nèi) 的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi) 用按開發(fā)單位價(jià)目成本總額包括以下幾種，歸集并計(jì)算出單項(xiàng)總造 價(jià)后，按土地開發(fā)受益面積平攤到土地開發(fā)成本中去。
① 場(chǎng)地平整② 勘察設(shè)計(jì)③ 臨時(shí)設(shè)施④ 樁基工程⑤ 土建安裝⑥ 管理費(fèi)：七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入⑦ 利息：七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。

5、耕地占用稅
6、耕地開墾費(fèi)
7、征地管理費(fèi)：指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費(fèi) 用，包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安 費(fèi)等。

8、耕地占用教育附加費(fèi)
9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)
10、南水北調(diào)費(fèi) 1
1、新菜田開發(fā)基金 1
2、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi) 1
3、契稅 1
4、利息：目前國(guó)內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算利息的 。
所以開發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)人成本。

二、建筑及安裝工程費(fèi)
1、建筑及安裝工程費(fèi)：指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè) 備購(gòu)置費(fèi)用。
主要包括：① 人工費(fèi)：直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng)為建筑安裝工 程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。
② 材料費(fèi)：工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料、其它材料 、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費(fèi)。
③ 機(jī)械使用費(fèi) 工