房地產(chǎn)項目私募融資操作實務(wù)研究.doc

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房地產(chǎn)項目私募融資操作實務(wù)研究 　　 房地產(chǎn)項目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須根據(jù)市場的環(huán)境 要素、自身的特點和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略的融 資事務(wù)安排。
　　一種普遍的觀點認(rèn)為：私募融資(Private Placement)，是相對于股票公募(Public Offering)的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略 價值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險投資者和策略投資者。
　　 本文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國實際 的融資需求和真實的融資交易中間找到符合國情的一種含義，更多地要表明在 中國的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本 市場和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時基本表現(xiàn)形式為財務(wù)融 資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。
　　 由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑， 其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開發(fā)企業(yè)的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷 售預(yù)收款、個人住房貸款等三個主要資金來源渠道的流量大幅度下降。
同時銀行 發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒有政策和趨勢證明已經(jīng)得到緩解。
　　 這種局面對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期延長，資金周轉(zhuǎn)延 緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率(IRR)大大降低;工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷售量徘徊不 前，價格維持在現(xiàn)有水平，價格策略難以奏效，新開樓盤定價猶疑不定;房地產(chǎn)企 業(yè)經(jīng)營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。
　　 在我國房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來源不僅關(guān)乎房地產(chǎn) 企業(yè)的發(fā)展和項目進(jìn)程，也直接關(guān)系到訪地產(chǎn)市場本身的前景和新政施行成效。
而作為一個高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長