商業(yè)地產(chǎn)返租現(xiàn)象專(zhuān)題研究.doc

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商業(yè)地產(chǎn)返租現(xiàn)象專(zhuān)題研究 金門(mén)面顧問(wèn)市場(chǎng)研究中心供稿 售后返租，即返租銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷(xiāo)售，在其建造樓盤(pán)出售時(shí) 與買(mǎi)家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方 式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖 抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

一、售后返租發(fā)展沿革 售后返租模式于上世紀(jì)70年代起源于美國(guó)，后來(lái)流行于JP、臺(tái)灣和香港等國(guó)家和 地區(qū)。
在售后返租模式中，發(fā)展商將其開(kāi)發(fā)的商鋪或商品房、賓館、度假村等物 業(yè)劃小面積，分零出售給購(gòu)買(mǎi)者。
隨后，發(fā)展商再與購(gòu)買(mǎi)者簽訂返租合同，讓購(gòu) 買(mǎi)者將商鋪等返租給發(fā)展商，交由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或統(tǒng)一招租，租賃期限3至10 年不等。
在返租期內(nèi)，投資者可獲得發(fā)展商每年以購(gòu)房總價(jià)款的8%至10%甚至更 高利率支付的租金。
返租期滿(mǎn)后，投資者可自由處理所購(gòu)物業(yè)：或轉(zhuǎn)租，或轉(zhuǎn)賣(mài)， 或自主經(jīng)營(yíng)，或要求發(fā)展商原價(jià)回購(gòu)。
售后返租模式于上世紀(jì)九十年代末期進(jìn)入我國(guó)大陸，很快便受到了發(fā)展商、投資 者以及有關(guān)各方的青睞。
對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，商鋪如果只租不售，至少長(zhǎng)達(dá)十幾年 的投資回收期令其焦心，而通過(guò)售后返租，能夠以高價(jià)很快售出所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 資金可迅速回籠；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，發(fā)展商的分割出售大大降低了投資門(mén)檻，中 小投資者也可以通過(guò)售后返租模式踐行“一鋪養(yǎng)三代”的向往，不費(fèi)心思地坐 享高投資回報(bào)，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值；而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，30%至40%的首付比例相對(duì)一般住宅項(xiàng)目而言，按揭比例并不算高，還款期限也不算長(zhǎng)，因而不少銀行 覺(jué)其風(fēng)險(xiǎn)較小而樂(lè)助其成。
由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤(pán)未竣工前就卷款而逃，在全國(guó) 造成了許多爛尾樓，因此，這種營(yíng)銷(xiāo)方式出現(xiàn)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。
建設(shè) 部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定：2001年6月1日后，不得以返本銷(xiāo)售和 售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列。
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