工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路之變.doc

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工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路之變 經(jīng)歷了政策風(fēng)云變幻的2006年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)由住宅地產(chǎn)一支獨(dú)秀轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌�、商業(yè)、工 業(yè)地產(chǎn)等諸強(qiáng)紛爭的局面。
新政的頒布加速了房地產(chǎn)行業(yè)洗牌，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商在躊躇之際，尋求著向商 業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路。
然而，商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式相對(duì)住宅地產(chǎn)存在的較大的差 別，簡單的“建造－銷售”模式已無法立足。
國內(nèi)完善的工業(yè)地產(chǎn)市場尚未健全，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的理念認(rèn)識(shí) 不夠以及專業(yè)運(yùn)營知識(shí)的缺乏使得轉(zhuǎn)型期的開發(fā)商面臨的巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
如何合理切入工業(yè)地產(chǎn)成為目 前眾多轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的問題。
“招拍掛”引發(fā)工業(yè)地產(chǎn)新思考 目前，國內(nèi)大部分城市工業(yè)園區(qū)土地還是實(shí)行協(xié)議出讓的方式，利用低廉的土地價(jià)格以及優(yōu)惠的稅收 政策吸引投資，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。
部分轉(zhuǎn)型的開發(fā)商盲目投資，造成同質(zhì)競爭以及資源浪費(fèi)。
這種運(yùn)作方式 不僅埋沒了工業(yè)用地價(jià)值，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展也是不利的。
2006年8月底，國務(wù)院通知規(guī)定：從2007 年開始，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用 之和；工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
工業(yè)園區(qū)土地 招拍掛政策的頒布將給國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)帶來一場新的革命，它將引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)市場走向更加市場化運(yùn)作的方 式。
工業(yè)用地參與宏觀調(diào)控，從經(jīng)濟(jì)上可以抑制一些工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張，減少圈地形成的同質(zhì)競爭及 資源浪費(fèi)，調(diào)整區(qū)域土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為普通商品房及廉租房的建設(shè)供應(yīng)更多用地。
這就意味著，“招拍掛 ”政策的實(shí)施，將要求充分挖掘工業(yè)用地的土地價(jià)值。
無疑，工業(yè)地產(chǎn)需要引入新的思考和運(yùn)作模式。
戰(zhàn)略思路的轉(zhuǎn)變：多元化和一體化 　　 國內(nèi)工業(yè)園區(qū)土地市場調(diào)控使得原以土地批租為主要盈利手段的開發(fā)園區(qū)很難持續(xù)發(fā)展，土地資源的不可 再生性決定了開發(fā)園區(qū)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備只能帶來有限的經(jīng)濟(jì)效益。
目前國內(nèi)大部分開發(fā)區(qū)運(yùn)作模式都是圍 繞房地產(chǎn)行業(yè)展開的一體化模式，通過直