房地產(chǎn)容積率大全.doc

房地產(chǎn)容積率大全.doc 城市規(guī)劃知識
房地產(chǎn)容積率大全 所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
對于發(fā)展商來說，容積率決定 地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
綠化率也是如 此。
綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而 住戶就越舒服。
這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè) 計(jì)一個(gè)社區(qū)。
一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng) 不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
　　 過低容積率也應(yīng)設(shè)限 隨著市政府一系列政策的出臺，市中心建筑容積率偏高的現(xiàn)狀將會得到顯著改善。
然而筆者發(fā)現(xiàn) ，有關(guān)部門對本市郊區(qū)的建筑容積率并沒有明確的限制過低的規(guī)定，對于土地的批租、招投標(biāo)、 規(guī)劃建設(shè)等房屋審批手續(xù)，只有對住宅建筑容積率不能超高的規(guī)定，而沒有超低的限制標(biāo)準(zhǔn)。
本 市郊區(qū)就存在住宅建筑地塊容積率過低的現(xiàn)象。
這不僅浪費(fèi)了有限的土地資源，也不符合市政府 倡導(dǎo)的營建中低價(jià)位商品住宅的政策。
　　 以市中心土地價(jià)格為人民幣11000元/平方米的售價(jià)計(jì)算，當(dāng)建筑容積率從3.5降至2.5時(shí)，售價(jià)則 要上漲人民幣1500元/平方米才能平衡利潤。
因此，在地價(jià)較低的市郊結(jié)合部建造居住樓宇，勢 必為普通百姓提供大量房源。
如果發(fā)展商們僅僅滿足于個(gè)別高端客戶的需求或追求投資的高回 報(bào)、都熱衷于建設(shè)容積率超低的豪華別墅的話，那將會使許多翹首盼“樓”的普通市民、工薪階 層望“樓”興嘆。
　　 據(jù)筆者對本市郊區(qū)15個(gè)樓盤的調(diào)查，上海市郊別墅的建筑容積率平均只有0.25左右，有的甚至還 不到0.1，可以說幾畝土地才造一幢別墅。
特別是國土資源部出臺關(guān)于限制別墅用地的政策后， 原來在市郊儲備大量土地的發(fā)展商，也從原定位于中等容積率的普通別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向只適合少數(shù) 人居住的超低容積率高檔豪華別墅。
一些獨(dú)立別墅的花園面積達(dá)到了500平方米左右，高的甚至 達(dá)到30