房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南x.doc

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房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南[全] 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部 門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi) 容，有些感慨，在這里講一講。
　 涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。
下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。
　　　　　　 　　　
1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 　　 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開 發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。
有經(jīng)驗(yàn)的同志， 一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。
這三樣?xùn)| 西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。
目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好 的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。
　　　　　　 　　 恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用 途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土 地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使 用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都 在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文 件里體現(xiàn)出來(lái)。
　 一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許 可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。
這絕對(duì)應(yīng)該是必須的 程序。
因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能 計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
　　　　　　 　　 但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。
因?yàn)槭紫龋�很多地方的�?guó)土 部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。
然后給人家辦 出商住用地土地使用權(quán)證。
這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。
然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃