淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理.doc

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理
(一)全面管理原則

    全面管理要求對生產(chǎn)經(jīng)營全過程的全部生產(chǎn)要素進(jìn)行管理。
其涵義包括三方面：一是全程管理，二是全要素管理，三是全員參與管理。
全程管理是從項目的投資決策階段直至竣工使用階段，全過程跟蹤搜集開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)成本數(shù)據(jù)分析糾正偏差，確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)。
全要素管理是指除了要對項目開發(fā)進(jìn)程中產(chǎn)生的各項直接、間接費(fèi)用進(jìn)行管理控制，也要對工期進(jìn)度、工程質(zhì)量等要素進(jìn)行集成管理。
全員管理實際是企業(yè)的組織管理問題。
實踐表明組織架構(gòu)對項目的開發(fā)成本影響很大，不同的組織架構(gòu)直接體現(xiàn)著不同的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系。
“權(quán)”賦予了成本管理主體決定費(fèi)用開支與否以及多少的權(quán)力，使其能夠控制：“責(zé)”賦予了成本管理主體管理成本的責(zé)任，使其有外在壓力：“利”是考核評價管理主體的業(yè)績，以決定獎懲。
“責(zé)”與“利”共同構(gòu)成管理的激勵機(jī)制。
員工的主觀能動性、成本管理意識、工作方法只有在科學(xué)合理的組織架構(gòu)體系以及富有人性和活力的管理制度下，才能盡可能多的發(fā)揮作用。


一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則 (一)全面管理原則 全面管理要求對生產(chǎn)經(jīng)營全過程的全部生產(chǎn)要素進(jìn)行管理。
其涵義包括三方面： 一是全程管理，二是全要素管理，三是全員參與管理。
全程管理是從項目的投資 決策階段直至竣工使用階段，全過程跟蹤搜集開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)成本數(shù)據(jù)分析糾 正偏差，確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)。
全要素管理是指除了要對項目開發(fā)進(jìn)程中產(chǎn)生的 各項直接、間接費(fèi)用進(jìn)行管理控制，也要對工期進(jìn)度、工程質(zhì)量等要素進(jìn)行集成 管理。
全員管理實際是企業(yè)的組織管理問題。
實踐表明組織架構(gòu)對項目的開發(fā)成 本影響很大，不同的組織架構(gòu)直接體現(xiàn)著不同的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系。
“權(quán)”賦予了成本 管理主體決定費(fèi)用開支與否以及多少的權(quán)力，使其能夠控制：“責(zé)”賦予了成本管 理主體管理成本的責(zé)任，使其有外在壓力：“利”是考核評價管理主體的業(yè)績，以 決定獎懲。
“責(zé)”與“利”共同構(gòu)成管理的激勵機(jī)制。
員工的主觀能動性、成本管理 意識、工作方法只有在科學(xué)合理的組織架構(gòu)體系以及富有人性和活力的管理制 度下，才能盡可能多的發(fā)揮作用。
(二)重點管理原則 雖然成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，但潛在的可節(jié)約成本量在各個階段 卻有很大不同。
對項目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計 階段。
有關(guān)研究表明，雖然設(shè)計費(fèi)一般只占到項目總投資的5％左右，但卻決定了工程項目85％以上的投資。
而施工階段的成本控制，可以節(jié)約工程成本的潛在量 只占到總投資的5％～15％。
因此，工程成本管理的關(guān)鍵在于前期投資決策和規(guī) 劃設(shè)計階段，首先要做好這兩個階段的成本管理，其次是施工階段的成本控制， 而且施工階段的成本控制也要區(qū)分主次和側(cè)重點。
(三)動態(tài)管理原則 動態(tài)管理是指把成本計劃額作為成本管理的目標(biāo)值，在項目實施過程中根據(jù)項 目的進(jìn)度計算項目的動態(tài)成本，定期進(jìn)行動態(tài)成本與目標(biāo)成本的差異分析，找出 差異產(chǎn)生的原因，采取有效措施加以控制，并且為后期發(fā)生的項目成本提供依據(jù)