商品住宅開發(fā)成本的控制.doc

商品住宅開發(fā)成本的控制 ，從廣義來說,房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。
如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。
根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
一,項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,包括市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目定...歡迎下載！
fdcsky 商品住宅開發(fā)成本的控制 2002-10-9 近年來商品房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈。
究其原因有國(guó)家 政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。
但 其最根本的原因還是商品房開發(fā)成本過高。
本文即從成本的角度出發(fā) ，探討如何控制商品住宅的開發(fā)成本。
　　
一、商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成 　　 通過對(duì)近年來新建小區(qū)的調(diào)查和分析，新區(qū)開發(fā)的成本主要由土地出 讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、 企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)、大市政費(fèi)及四源費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。
　　 通過敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工程費(fèi)，其 次是征地拆遷費(fèi)，再次是貸款利息。
因此，對(duì)住宅產(chǎn)品成本控制的重 點(diǎn)分別是建安工程費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、資金成本（即貸款利息）。
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二、在開發(fā)的全過程中嚴(yán)格控制建安成本 　　（一）以合同管理為手段，加強(qiáng)成本控制 　　 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，大部分 是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。
如何讓這些費(fèi)用支出得 到有效的控制，一個(gè)重要的途徑就是合同管理。
　　 開發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利，如拆遷安置 的合同由拆遷部門辦理，規(guī)劃設(shè)計(jì)合同由規(guī)劃設(shè)計(jì)部門簽訂，工程施 工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。
因此，作為投資企業(yè)要制 定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度，把所有經(jīng)濟(jì)行為納入合同管理， 保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量，維護(hù)企業(yè)的利益，所有的合同協(xié)議要按 內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào)，分類歸檔，便于管理和查閱，在撥款時(shí)完全按照合同 內(nèi)容進(jìn)行支付。
　�。ǘ�）通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位 　　 好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì) 效