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地產(chǎn)公司項目合約策劃報告.doc

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地產(chǎn)公司項目合約策劃報告
×××××× 項 目 合 約 策 劃 報 告    編 制: 審 核:    簽 發(fā): 編制日期: ××××××項目合約策劃報告
一、項目概述   ××××××項目位于××市××區(qū),項目占地84100m2,總建筑面積96660.5m2,擬開發(fā)約24棟6-8層的住宅小區(qū)。
公共建筑層數(shù)為1-3層,總體建筑高度不超過24m。
其中住宅建筑面積76987 m2,商業(yè)建筑面積3988 m2,幼兒園建筑面積3002.5 m2,架空層建筑面積2119 m2,半地下車庫及設備用房10544 m2。
  本項目擬分成兩期滾動開發(fā):一期為售樓區(qū)域(包括會所、1棟、2棟、3棟、11棟、12棟、13棟,約20,000m2),其他棟號均屬于二期,為非售樓區(qū)域。
詳見附圖(一):總平面圖   本項目計劃開工日期為2006年5月1日,一期竣工時間為2007年4月26日,二期竣工日期為2007年10月8日,總發(fā)展時間歷時一年零五個月。

二、合約策劃綜述 (一)目的   由于本項目工期非常緊湊,為發(fā)展計劃順利進行,協(xié)調(diào)合約各方關系,控制成本管理工作,有必要在項目前期階段針對本項目合約工作的重點和難點,制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等,以確保相關的節(jié)點目標和成本控制指標得以實現(xiàn)。
(二)合約管理架構   見圖1:×××××× 項目合約管理架構圖。
                  圖1:××××××項目一期合約管理架構圖 (三)合約分判總體思路 1. 本項目采用細化分包模式,由我司分專業(yè)直接分包。
土建總承包需完成主體結構施工、內(nèi)外粗裝飾施工、室外水景結構施工,并承擔主體結構內(nèi)全面管理的責任及對外協(xié)調(diào)。
2. 招標報價模式:在嚴格控制建安成本的同時兼顧招標工作的效率 1) 造價低于一百萬且技術較為簡單的招標采用一次報價; 2) 造價高于一百萬的招標采用二次報價; 3) 對于造價低于50萬、工期緊張的特殊工程或者具有政府壟斷性質(zhì)的工程(如燃氣、有線電視等),在請示招投標小組或主管領導同意后可采用直接委托方式,由合約部核價; * 定標原則:合理低價中標。
* 招標策略:充分引入競爭,吸引新的合作伙伴,在適當?shù)那闆r下選用兩家單位進場,采用新老結合的方式以降低風險; 在發(fā)標時不明確定標單位數(shù)量,使投標單位能夠充分競爭。
(其中二期主包工程發(fā)標前明確標段劃分,便于投標單位考慮現(xiàn)場平面布置,減少定標后措施費用的約談困難)   
3、招標方式:盡量做到按招標圖紙量價包干(即總價包干),減少結算糾紛 * 采用量價包干模式的招標主要有: 1) 二期主包工程(兩家); 2) 大堂及電梯廳裝修; 3) 消防工程; 4) 燃氣工程; 5) 小區(qū)智能化工程; * 對于工程量無法包干的工程,則采用綜合單價和措施費包干、工程量按實結算的模式,采用這種模式的招標主要有: 1) 一期主包工程:按方案圖模擬工程量清單,等正式施工圖出來后三個月內(nèi)完成工程量核對,并按施工圖包干; 2) 土方工程:初始標高由我司在招標時提供,投標單位自行復核; 3) 門窗工程; 4) 會所及樣板房裝修工程; 5)
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