經(jīng)典商業(yè)(商場(chǎng))招商策劃管理公司購(gòu)物中心建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的開(kāi)展.doc

經(jīng)典商業(yè)(商場(chǎng))招商策劃管理公司購(gòu)物中心建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的開(kāi)展 ，經(jīng)典商業(yè)(商場(chǎng))招商策劃管理公司—購(gòu)物中心建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的開(kāi)展。
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經(jīng)典商業(yè)（商場(chǎng)）招商策劃管理公司-購(gòu)物中心建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的開(kāi)展 發(fā)表日期：2008年5月19日出處：經(jīng)典酒店策劃管理公司網(wǎng)作者：高級(jí)商業(yè)策劃師本頁(yè)面已被訪問(wèn)1462次 　　購(gòu)物中心是為商業(yè)經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)類型，因此購(gòu)物中心主要服務(wù)的人群是經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)和業(yè)種經(jīng)過(guò)上百年的發(fā)展已經(jīng)形成自身運(yùn)作的規(guī)律，購(gòu)物中心的規(guī)劃要為經(jīng)營(yíng)者服務(wù)那就必須符合經(jīng)營(yíng)者的需要，必須符合經(jīng)營(yíng)者所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種的需要。
譬如經(jīng)營(yíng)建材的商家對(duì)于荷載的要求要比超市高很多、大型超市的卸貨平臺(tái)比大型百貨的卸貨平臺(tái)要求更高、家電專業(yè)大賣場(chǎng)的用電量要比其他的業(yè)態(tài)來(lái)得更高、影院和自助式KTV要有獨(dú)立的人流動(dòng)線等。
　　業(yè)種過(guò)度到業(yè)態(tài)經(jīng)歷了幾百年的時(shí)間，因此這些商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)的選址條件和商務(wù)條件也是經(jīng)過(guò)實(shí)踐證明是合理的，但是在國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)過(guò)程里面還是大量出現(xiàn)不尊重現(xiàn)實(shí)不尊重經(jīng)營(yíng)者需要的建筑規(guī)劃，譬如規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)需求、承重達(dá)不到要求、柱距太小、層高不夠、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所偏低、消防達(dá)不到要求、公共空間不足、水電荷載不足、動(dòng)線混亂、停車場(chǎng)偏小等等現(xiàn)象。
　　由于商業(yè)建筑存在如此諸多不足因此給招商團(tuán)隊(duì)和顧問(wèn)公司帶來(lái)極大的困難，即使是商家進(jìn)駐也由于建筑規(guī)劃上的不合理造成經(jīng)營(yíng)困難，即使勉強(qiáng)開(kāi)業(yè)也給消費(fèi)者的消費(fèi)很大的困擾。
　　這些現(xiàn)象造成的原因是由于目前的購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商缺乏相應(yīng)的商業(yè)建筑規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)所造成的，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)化的市場(chǎng)調(diào)查而進(jìn)行閉門造車，開(kāi)發(fā)商或者是以住宅的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行商業(yè)建筑的指導(dǎo)規(guī)劃或者是模仿，沒(méi)有對(duì)商業(yè)的運(yùn)作規(guī)律進(jìn)行深入的研究，沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商加上沒(méi)有商業(yè)建筑規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)背離市場(chǎng)的需求，忽視經(jīng)營(yíng)者的客觀需要造成的結(jié)果當(dāng)然就是經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者都不買賬，一個(gè)失敗的商業(yè)項(xiàng)目猶如城市的昂貴的傷疤。
　　筆者作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者，從事大型綜合商業(yè)項(xiàng)目的銷售、招商、經(jīng)營(yíng)管理方面的工作，在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)目前商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在開(kāi)發(fā)的源頭即規(guī)劃階段對(duì)將來(lái)運(yùn)營(yíng)的重要性，因此對(duì)商業(yè)建筑規(guī)劃進(jìn)行專項(xiàng)的研究。
以下的總結(jié)均來(lái)源于自身多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和歸納。
以下對(duì)于購(gòu)物中心建筑規(guī)劃任務(wù)指導(dǎo)的相關(guān)要素的整理成文與業(yè)內(nèi)相關(guān)人士探討，拋磚引玉。
　　為了便于說(shuō)明購(gòu)物中心建筑規(guī)劃這個(gè)復(fù)雜問(wèn)題的清晰化闡述，下文將假設(shè)該項(xiàng)目投資的可行性研究報(bào)告已經(jīng)獲得通過(guò)，土地性質(zhì)為純商業(yè)的前提下（住宅+商業(yè)的符合地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃將涉及住宅的項(xiàng)目規(guī)劃，那是屬于另外的課題，而且研究成果也比較豐富）。
　　筆者認(rèn)為購(gòu)物中心的建筑規(guī)劃思路是：項(xiàng)目定位--功能規(guī)劃--主力店、次主力店的設(shè)置--業(yè)態(tài)規(guī)劃--輔助、服務(wù)功能規(guī)劃--各種量化指標(biāo)的確定。
下面將就這個(gè)思路進(jìn)行論述。
項(xiàng)目定位 　　先確定項(xiàng)目的定位，這個(gè)定位是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，也是項(xiàng)目規(guī)劃的核心。
項(xiàng)目的定位決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)的內(nèi)容和檔次。
定位這個(gè)環(huán)節(jié)要解決的問(wèn)題是項(xiàng)目的主題和形象。
一個(gè)綜合性的購(gòu)物中心和一個(gè)社區(qū)型的購(gòu)