商業(yè)策劃.doc

商業(yè)策劃 ，希望對大家有所幫助。
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如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃 商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃是在市場研究的基礎(chǔ)上，承接項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)之間的重要工作。
商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃對于項(xiàng)目建筑方案的最終完成起著重要的影響和作用，是從規(guī)劃指標(biāo)確定到建筑方案完成之間的重要樞紐。
因此，建筑策劃在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的全過程中具有承上啟下的作用。
但在目前的商業(yè)地產(chǎn)策劃中，關(guān)于這部分工作的定位卻很是模糊。
設(shè)計(jì)院、顧問公司、招商代理公司及開發(fā)單位在工作協(xié)調(diào)中對此項(xiàng)工作的分工也不十分明確。
在多年的策劃實(shí)踐中，本人遇到的此類問題也頗多。
因此提出個人的幾點(diǎn)看法，希望與大家共同探討。

一、認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用 商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過程中應(yīng)起著引導(dǎo)與修正的作用。
策劃師在項(xiàng)目方案構(gòu)思過程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開發(fā)商自身的條件，對大量市場調(diào)研提供的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行系統(tǒng)分析和整理。
這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃的前提。
從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)的過程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個方面：
1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對土地進(jìn)行的分析和研究。
從經(jīng)濟(jì)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營的角度對項(xiàng)目土地價(jià)值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

2、通過消費(fèi)者行為分析和品牌資源的研究，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的知識、商業(yè)運(yùn)營的模擬分析和國內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對項(xiàng)目規(guī)劃提出概念性設(shè)計(jì)原則。
同時對開發(fā)的目標(biāo)、規(guī)模、周期、商業(yè)運(yùn)營模式、市場定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開發(fā)的可行性論證。

3、在項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，與開發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，并對后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。
開發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對項(xiàng)目開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的評估。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)本著土地價(jià)值最大化、商業(yè)利潤最大化的原則，將各個開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的成功。
商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。
商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對其所依存的建筑空間十分清晰。

二、掌握現(xiàn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的尺度 商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場價(jià)值體現(xiàn)的制約條件之一。
但我國現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。
目前，對于我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)