別墅策劃(別墅經(jīng)典資料大合集).doc

別墅策劃(別墅經(jīng)典資料大合集) ，(別墅經(jīng)典資料大合集)。
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別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。
--引自（現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典） 目錄 前言 市場(chǎng)分析
一、大市場(chǎng)環(huán)境
二、成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性
三、青城山區(qū)域市場(chǎng)特性 產(chǎn)品分析
一、本項(xiàng)目概況
二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)
三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 投資回報(bào)分析
一、建筑成本
二、銷售成本
三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)
四、投資回報(bào)計(jì)算 策劃銷售
一、本項(xiàng)目策劃重點(diǎn)
二、銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)
三、推盤時(shí)機(jī)
四、造勢(shì)運(yùn)動(dòng) 市場(chǎng)分析
一、大市場(chǎng)環(huán)境
1、利多因素 a、政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、購(gòu)車，并且伴隨基建的規(guī)�；�發(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。
b、美國(guó)自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。

2、利少因素 a、WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購(gòu)房、購(gòu)車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。
b、股市動(dòng)蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性
1、二環(huán)路以內(nèi)小型住宅 　　以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部?jī)?yōu)勢(shì)，"稀有"往往是這些樓盤宣傳廣告語(yǔ)中常見的一個(gè)詞，它正確反映了這批樓盤的所有內(nèi)涵。
但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。

2、二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅 　　錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國(guó)別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢(mèng)想。
不足之處在于，它們依然不能寧?kù)o致遠(yuǎn)，過(guò)于喧囂，并且容積率偏高。

3、成都近郊的小型住宅 　　從青城山、龍泉、文家場(chǎng)到華陽(yáng)，小型住宅都擁有一定的市場(chǎng)，它們宣揚(yáng)的最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。
但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定。
而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。
如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場(chǎng)。
其中較成功的"芙蓉古城"，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。
即便如此，它的過(guò)多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級(jí)住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。
與本案的國(guó)際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。
　　
三、青城山區(qū)域市場(chǎng)特性
1、客戶群體 a、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群 b、中產(chǎn)階級(jí) c、企業(yè)、公司等單位自用 d、文化、藝術(shù)、體育圈人士
2、產(chǎn)品特點(diǎn) a、別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2-300m2豐富多彩 b、主推環(huán)境優(yōu)勢(shì) c、強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性 d、在宣傳中把渡假與投資結(jié)合 e、均居于青城山腳下，借勢(shì)發(fā)揮有近山樓臺(tái)之優(yōu)勢(shì)
3、青城白鷺洲，中國(guó)青城，高爾夫山莊比較 占