洛陽國寶別墅策劃提案(別墅經(jīng)典資料大合集).doc

洛陽國寶別墅策劃提案(別墅經(jīng)典資料大合集) ，(別墅經(jīng)典資料大合集)。
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洛陽凱瑞別墅項目策劃提案 河南大智廣告文化傳播 目錄 凱瑞別墅項目策劃提案
第一章我們必須要統(tǒng)一的思路
第一部分：凱瑞必需思考的三個命題 　　命題一：洛陽能否承載約800畝的超級別墅大盤？ 　　近幾年，龍門見證了三件事：申遺成功、國寶回歸、凱瑞簽約，這是我們的驕傲，也是洛陽城的驕傲。
但是，在歡歌笑語之后，掩卷而思，我們確有喜憂參半：喜是洛陽贏了，凱瑞贏了；憂是洛陽能不能承載這樣一個超級別墅大盤？如果本項目定位是一個普通混合項目，可以！如果定位是一個常規(guī)的高檔項目，也可以！但是這是一個非常規(guī)的超級項目。
　　3.5億真金白銀不能不讓我們?nèi)缏谋”�，喜悅之后不能不冷靜下來。
　　對比資料一：鄭州市場從2001年出現(xiàn)真正的別墅，到現(xiàn)在，純別墅項目主要以以九郡弘別墅、東方今典別墅和思念果嶺山水別墅為主，九郡弘76套，東方今典250余套，思念一期純別墅73套，這就是鄭州市場5年全部純別墅的真實情況；如果加上連排、疊加等townhouse產(chǎn)品，則還有鹿港小鎮(zhèn)200畝（部分townhouse），水映唐莊100畝，家和萬世250畝，鑫苑名家陽光豪宅愛麗舍少部分，另外還有部分低端別墅，如迎賓花園等。
　　對比資料二：鄭州市ＧＤＰ在２００３年首次超千億，達(dá)到１１０２億元，進(jìn)入全國千億俱樂部，鄭州在進(jìn)入千億俱樂部后，市區(qū)人口總量在250萬左右的時候，面向全省，純別墅也僅僅用５年的時間消化不到四五百套。
洛陽，2004年GDP904.6億元（政府工作報告），市區(qū)人口尚且140萬人。
洛陽市政府預(yù)測今年突破1000億，但是實際會有部分政府水分。
如果按照統(tǒng)計學(xué)規(guī)律計算，如果沿循常規(guī)推廣手法進(jìn)行操作，800畝的超級別墅項目，對于洛陽顯然有些吃力。
　　怎么辦？ 　　我們?nèi)绾纹祁}？ 　　破題思路：我們既看到市場的空白和市場的機(jī)會，但我們也要看到項目的壓力，所以我們必須跳出洛陽做項目，把項目放在一個更高的平臺上，這個平臺現(xiàn)在有沒有？沒有！怎么辦？我們必須親自打造！ 　　命題二：本項目別墅價格能否讓洛陽接受？ 　　按照洛陽房地產(chǎn)統(tǒng)計資料分析，我們可以看到以下情況： 　　商品房均價1866元，多層均價1399元，高層均價2073元，辦公2303元，商鋪4963元 　　附錄（洛陽房地產(chǎn)２００５年上半年統(tǒng)計） 　 　 套數(shù) 面積（萬M2） 金額（億元） 單價 商品房 本期 10250 103.83 19.38 1866 上期 7066 71.05 13.29 1875 去年同期 6723 64.56 12.56 1946 比去年同期 52% 61% 54% -4% 多層 本期 6194 71.07 9.94 1399 上期 4120 45.17 6.09 1348 去年同期 3227 34.43 4.37 1269 比去年同期 92% 106% 127% 10% 高層 本期 1393 17.11 3.55 2073 上期 892 12.59 2.3 1826 去年同期 889 12.64 2.36 1864 比去年同期 57% 35% 50% 11% 辦公 本期 516 4.96 1.14 2303 上期 430 4.1 0.92 2243 去年同期 573