中信國安華普中心大廈 項目評估
二O一三年十月

目 錄

一
二 三

? 項目概況
? 項目背景 ? 市場情況

目 錄

一
二 三

? 項目概況
? 項目背景 ? 市場情況

項目指標
項目 物業(yè)性質 投資商 開發(fā)企業(yè) 樓層（層） 標準層面積（平米） 開間面積（平米） 標準層戶數 凈層高（米） 總戶數（戶） 電梯 占地面積（平米） 建筑面積（平米） 開盤時間 入住時間 物業(yè)級別 租金（元/天/平米） 物業(yè)（元/平米/月 信息 寫字樓、商鋪 北京華普產業(yè)集團 北京中地房地產開發(fā)有限公司 AB座地上各25層/C座地上9層/地下3層 1597 105（最�。� 11 2.6-2.7 418 奧的斯 客梯16部/觀光梯2部/貨梯4部/扶梯6部 33850 122844/A座41346/B座40515 C座14353/地下14851/超建面積11777 2000年06月 2007年10月 甲級 8-10 28

華普中心大廈為高端寫字樓及商務消費 的綜合體，地處東二環(huán)商務圈核心位置， 東二環(huán)與平安大街交匯處，東四十條橋 西北角。 總建面：122844平米（其中辦公面積約 7.7萬平米，商業(yè)面積約2.5萬平米）

車位/租金（元/月）

466個/730
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項目區(qū)位
項目處于都市核心區(qū)，區(qū)域位置極佳，商務氛圍濃重。
項目位于東二環(huán)商務圈內，處于東四十條西 北角。

東直門
華普中心大廈

北四環(huán)商務圈

東四十條
華普中心大廈
東 二 環(huán) 商 務 圈

朝陽門

金 融 街 商 務 圈

國貿 商務圈

五號線

二號線 & 二環(huán)路

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目 錄

一
二 三

? 項目概況
? 項目背景 ? 市場情況

項目背景
東二環(huán)商務區(qū)東臨CBD，地處第二使館區(qū)，區(qū)位、交通及區(qū)域配套優(yōu) 勢明顯，具備國際化發(fā)展、成為北京商務區(qū)空間格局中發(fā)展重心的多 重優(yōu)勢
?區(qū)域地理位置優(yōu)越。東二環(huán)區(qū)域東鄰CBD、西接王府井、北達東直門、南抵建國門，地段位置
優(yōu)勢明顯。同時地處第二使館區(qū)，緊臨第http:///
一、第三使館區(qū)，具備順利走向國際的涉外優(yōu)勢。 ?政治色彩濃厚。轄區(qū)內有中共中央、國務院部級機關20多個，是政治文化的核心區(qū)域。 ?人文優(yōu)勢明顯。東二環(huán)區(qū)域根植皇城，毗鄰國子監(jiān)、雍和宮、三里屯，具有傳統(tǒng)文化與現代 文化交相融合的人文優(yōu)勢。 ?區(qū)域交通便利。作為北京最核心的主交通動脈，四通八達，區(qū)域內分布了多條地鐵線和公交 路線，具有極大的交通優(yōu)勢。

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項目背景
突出的優(yōu)勢使其在06、07年迎來了發(fā)展的巔峰時段。中石油、中海油和中 石化等各行業(yè)巨頭陸續(xù)進駐，為這里帶來巨大、持久的經濟活力和廣闊的投 資空間，東二環(huán)商務區(qū)一時風頭無二，成為全北京矚目的明星商務區(qū)
企業(yè)概況 項目
中石油 中海油 中國電信 中石化 中糧 第五廣場 中青旅

東二環(huán)區(qū)域的此

企業(yè)
中石油自持 中海油自持 中國電信自持 中

石化自持 中糧自持 五礦辦公C座 中青旅部分辦公

規(guī)模
20.1萬m2 9.6萬m2 2.5萬m2 17.3萬m2 7.5萬m2 1.98萬m2 1.3萬m2

類總部大廈多為

中資集團公司自
行投資興建或收 購，多是高品質 寫字樓，僅有部 分面積上市交易

大型央企辦公面積普遍在10萬m2以上，其他央企最小在2-8萬m2不等

東二環(huán)區(qū)域寫字樓市場研究
但受腹地用地供應限制，非自用寫字樓產品僅有新保利大廈、第五廣 場同期上市，后期也僅有來福士、華普中心大廈，面向各行業(yè)巨頭核 心引領和帶動作用下吸附的企業(yè)，強化集群效應
東二環(huán)區(qū)域寫字樓供應情況（單位：平米）
600000 500000 500000 400000 300000 201000 173000 144000 155000 103000 96000 130000 125000 123000 87000 74000 86000 72000 75000 60000 100000 200000 0 334000

自07年底，中海油、中國電信、中石油 等國企巨頭開始紛紛選址東二環(huán)，這些 產業(yè)巨頭的入駐，逐漸形成了國企總部 大道的經濟特征。 但受腹地用地限制，與美好的發(fā)展前景 相對的是，有限的供應。東二環(huán)區(qū)域0更多內容請訪問久久建筑網
5、 06年以來僅有百度搜索：99建筑網,查看數百萬資料
四、五個非自用的寫字樓 項目入市，總量 同時企業(yè)自身在本行業(yè)中的明星效應和 號召力帶動了多家上下游企業(yè)的入住。 為區(qū)域帶來了極大的發(fā)展機會。

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東二環(huán)區(qū)域寫字樓市場研究
目前，東二環(huán)商務區(qū)已經成為企業(yè)總部大道、巨頭經濟商圈的代名詞， 成為北京精彩形象展示的窗口，新的城市名片
東二環(huán)區(qū)域寫字樓特征 區(qū)域解構 企業(yè)總部聚集的商務帶

區(qū)域特征

交通便利，背靠中央國家機關單位、面向國際商務區(qū)，有多家大型國企入 駐。 東二環(huán)商務帶多為自建和出租類物業(yè)。 5A寫字樓多為大型企業(yè)總部樓，樓宇檔次較為均衡。 中資客戶明顯占據主力，其中以大型國企央企為主。涵蓋了IT、醫(yī)療器 械、能源化工、航空、商貿、食品、金融、房地產、文化等眾多行業(yè)類 型，能源、電力、通訊等支柱產業(yè)集團云集。
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寫字樓特點

入駐企業(yè)特征

東二環(huán)區(qū)域寫字樓市場研究
總部大廈林立，建筑風格偏向時尚、大氣，是北京一道靚麗的總部經濟的商 務建筑線
中石油

來福士

東方銀座

本案
新保利

保利大廈 港澳中心 富華大廈

中海油 凱恒中心 銀河 SOHO

中石化 外交部 兆泰國 際中心
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目 錄

一
二 三

? 項目概況
? 項目背景 ? 市場情況

周邊寫字樓分布
? 目前，區(qū)域內寫字樓新房無供應量，多為二手寫字樓散售和出租。
東環(huán)廣場

中匯廣場

南新倉國際大廈 新保利大廈 首創(chuàng)大廈 富華大廈

第五廣場

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周邊寫字樓情況

項目名稱 中匯廣場 東環(huán)廣場 南新倉國際大廈

物業(yè)類別 甲級 甲級 甲級

規(guī)模（萬平米） 7.7 4.2 10

層數

電梯配置

建筑年代 2007年 1995年 200

5年

地上AB座地25層、C座9層 客梯16部，觀光梯2部 貨梯4部，扶梯6部 地下3層 地上9層，地下1層 地上12層，地下2層 客梯6部，貨梯2部 客梯10部，貨梯2部

新保利大廈
第五廣場 首創(chuàng)大廈 富華大廈

甲級
甲級 甲級 甲級

10.3
7.85 4.36 5

地上23層，地下4層
地上15層，地下2層 地上18層，地下2層 地上16層，地下2層

客梯15部，貨梯4部
客梯5部，貨梯2部 客梯17部，貨梯4部 客梯8部，貨梯1部

2006年
2007年 1998年 1995年

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周邊寫字樓情況

東環(huán)廣場

新保利大廈

首創(chuàng)大廈

第五廣場

南新倉國際大廈

富華大廈
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周邊寫字樓價格
項目名稱 中匯廣場 東環(huán)廣場 標準層面積（平米） 1597 3300-3800 開間面積（平米） 105-1500 100-1200 租金（元/平米.天） 7-10 6-8 售價（元/平米） —— 33000-35000

南新倉國際大廈
新保利大廈 第五廣場 首創(chuàng)大廈 富華大廈

5500
3000 2200 4500 1400

110-5500
320-3000 300-2200 100-1200 200-750

6.5-7.5
10-12 8-10 6.5-7 5.5-6.5

40000-43000
43000-45000 —— 30500-34500 30000-32000

? 本案周邊寫字樓多為甲級綜合型寫字樓，其中新保利大廈產品品質較高且緊鄰地鐵口，其租售價

格實現水平為區(qū)域內最高，均價在43000-45000元/平米，租金達到10-12元/平米〃天；
? 其余項目目前售價水平約為30000-35000元/平米，租金水平約為6-8元/平米〃天。
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重點區(qū)域寫字樓整售案例
周邊項目整售信息
CBD區(qū)域 項目名稱 東方梅地亞中心D座 嘉盛中心 工三2#南樓寫字樓 以太廣場 天階大廈 購買方 盛京銀行 SOHO中國 中石油 吉寶地產 中視金橋 面積 11000萬平米 103340平米 7000平米 100000平米 22187平米 成交金額 2.5億元 23.4億元 約2.5億元 16.8億元 8.54億元 成交單價 22727元/平米 22644元/平米 37000元/平米 16800元/平米 38491元/平米 成交時間 2009年 2009年 2009年 2012年 2012年

東二環(huán)區(qū)域 項目名稱 購買方 朝陽門SOHO一期2號樓 Winbase和SOHO中國 聯(lián)合置地中心 不詳 第五廣場 中國五礦集團公司 面積 37000平米 50000平米 120000平米 成交金額 12.21億元 16億元 45億 成交單價 33000元/平米 32000元/平米 37500元/平米 成交時間 2009年 2011年 2011年

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潛在供應
對將來市場供應量和客戶購買需求而言，本案機會較大
?2013年預計供應：2013年全年，預計東二環(huán)區(qū)域無新增供應項目； ?未來三年預計供應：僅有2個項目預計入市； 東直門交通樞紐的國盛中心寫字樓預計將在2014-2015年入市，2座雙 塔寫字樓總面積約8萬平米，其建造年代較早，幾經轉手因產權糾紛無法上 市，整體品質與形象較差。 兆泰國際中心位于朝陽門東南角，寫字樓整體建筑面積約30萬平米,預 計將在2016年入市。

?未來三年內，東二環(huán)區(qū)域寫字樓總量稀少，沒有與本項目形

成直接競爭的
產品出現。
18 18

本案寫字樓價格預判

? 華普中心大廈位于東二環(huán)核心位置，且緊鄰地鐵口，商務辦公價值極高； ? 區(qū)域寫字樓市場價格平臺分為兩個層級，以高端項目新保利大廈為代表的40000-

45000元/平米和中端寫字樓項目的30000-35000元/平米；
? 結合本案與周邊辦公物業(yè)的比對分析，本案價格平臺介介于兩者之間，因此可界 定辦公物業(yè)基礎價格平臺為35000-40000元/平米；