上海住宅成本構(gòu)成淺析.doc

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上海住宅成本構(gòu)成淺析 2006年第10期 上海住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要由開(kāi)發(fā)直接費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分組成。
開(kāi) 發(fā)直接費(fèi)包括土地費(fèi)用、城市建設(shè)配套費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、行政性收 費(fèi)、維修基金及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要由管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 和稅金組成。

一、開(kāi)發(fā)直接費(fèi) 1.土地費(fèi)用 。
2004年,上海市掛牌出讓成交的住宅土地共27幅，土地面積18.01萬(wàn)平方米，平 均容積率1.27萬(wàn)平方米/公頃，折合成平均樓面價(jià)為2080.09元/平方米。
2005年,上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告1～6號(hào)126幅土地中，住宅用地僅1幅， 所以,選擇部分不同地段規(guī)劃容積率較低的綜合類(lèi)用地為例。
從2004年、2005年成交的住宅用地中可以清楚地看到，未來(lái)幾年上海通過(guò)國(guó)有土 地使用權(quán)出讓取得土地后開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品的基本土地費(fèi)用。
2.城市建設(shè)配套費(fèi) 。
城市建設(shè)配套費(fèi)是上海住宅建造成本中最剛性部分，因?yàn)樗�一分也不能少�?br/>主要 包括以下內(nèi)容： 住宅建設(shè)配套費(fèi) 320元/平方米 自來(lái)水配套費(fèi)17.5元/平方米 生活污水排放配套費(fèi) 17.0元/平方米 供電配套費(fèi) 145元/平方米 燃?xì)夤��?yīng)配套費(fèi) 24.5元/平方米 通信設(shè)施配套費(fèi) 12.5元/平方米 人防設(shè)施配套費(fèi) 60元/平方米 公共建筑配套費(fèi) 84元/平方米（內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)） 合計(jì)680.5元/平方米 最后一項(xiàng)上交公共建筑配套費(fèi)知道的人不多。
它是指該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在基地內(nèi) 未建幼兒園、學(xué)校、商業(yè)等公共設(shè)施的，需按住宅總建筑面積的2%、內(nèi)環(huán)線內(nèi)420 0元/平方米、內(nèi)環(huán)線外38