商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)全程解秘.doc

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)全程解秘 ，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)全程。
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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)全程解秘 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略 【開(kāi)業(yè)前】
1、前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析；
2、項(xiàng)目策劃和招商推廣：
（1）、商場(chǎng)定位；
（2）、形象包裝；
（3）、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)； （4）、目標(biāo)商戶(hù)組合； （5）、租金或分成比例之?dāng)M定； （6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。
吸引目標(biāo)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
? 【開(kāi)業(yè)后】
1、商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理；
2、品類(lèi)/品牌/商戶(hù)組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理；
3、促銷(xiāo)策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；
4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。
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一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼 市場(chǎng)調(diào)研：定位核心 調(diào)研種類(lèi)所需資料/研究范圍 商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況 消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買(mǎi)力等做調(diào)研 投資客戶(hù)研究對(duì)投資客戶(hù)所投資的商鋪?zhàn)骰�本調(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等 ?
1、商圈研究
（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。
研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類(lèi)別的需求（吃喝玩樂(lè)）等。
（4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車(chē)線路、停車(chē)場(chǎng)等。
（5）、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。
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2、終端消費(fèi)者研究
（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

（2）、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

（3）、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。
（4）、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿(mǎn)意度等。
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3、投資客戶(hù)研究
（1）、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

（2）、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。

（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。
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4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究
（1）、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。

（2）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶(hù)、輻射范圍等。
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二、