土地規(guī)劃管理的三個問題

規(guī)劃處 謝瀟波

土地規(guī)劃管理的三個問題
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一、怎么看待規(guī)劃？ 二、怎么調(diào)整規(guī)劃？

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三、怎么評估規(guī)劃？

怎么看待規(guī)劃
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如何從宏觀上理解土地利用總體規(guī)劃 http:///
一、定位
為什么叫龍頭？土地管理的基石。

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二、目標(biāo)
保耕地、保發(fā)展、保生態(tài)

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三、內(nèi)容
規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、時序。定量、定位、定序

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四、特色
全域覆蓋、上下聯(lián)動、指標(biāo)控制、分級審批、分區(qū)管理、計劃調(diào)控、預(yù) 審監(jiān)督

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五、趨勢
階段論、國情論；目前階段，保障糧食安全、生態(tài)安全和經(jīng)濟(jì)安全

規(guī)劃定位
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土地利用總體規(guī)劃是土地管理的基石
國土資源管理的“四個一”： 一方地：土地的批、供、用、補、查 一塊寶：礦產(chǎn)資源的勘察、開發(fā)、利用、保護(hù) 一張圖：測繪地理信息的調(diào)查、生產(chǎn)、應(yīng)用以及版圖意識的宣傳 一本證：土地及其定著物的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。 土地管理的三大基石： 土地產(chǎn)權(quán)：公有制、征用制度 土地規(guī)劃：指標(biāo)控制+空間管制+用途管制 土地執(zhí)法：監(jiān)督與指導(dǎo) 土地管理的核心制度：用途管制。規(guī)劃是用途管制的基礎(chǔ)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。三大地類。用途管制是國際慣例，與國際接軌。但是三 大地類管制，則是中國特色。 土地征收、轉(zhuǎn)用審批、土地調(diào)查、土地執(zhí)法都要依據(jù)土地利用總體規(guī)劃。 相銜接、相互銜接？ 土地管理法的秘密。開發(fā)園區(qū)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、生態(tài)功能區(qū)規(guī)劃都要與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

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規(guī)劃目標(biāo)
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中國政府話語體系中的戰(zhàn)略、國策�？平膛d國戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；耕地保護(hù)、計劃生育 國策。國策：十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地 土地管理法第19條： （一）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地； （二）提高土地利用率； （三）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地； （四）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用； （五）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。 1、保耕地：落實耕地保有量與基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)。規(guī)劃分區(qū)制度、計劃管理制度、占補平 衡制度 2、保發(fā)展：統(tǒng)籌各類各業(yè)各區(qū)域用地，節(jié)約集約用地。 3、保生態(tài)：生態(tài)控制區(qū)，土地綜合整治 保障三個安全：糧食安全、生態(tài)安全和經(jīng)濟(jì)安全 1、糧食安全：18億畝耕地紅線和20億畝實有耕地。 2、生態(tài)安全：天更藍(lán)、水更清、山更綠。對生態(tài)用地實行特殊保護(hù)。 3、經(jīng)濟(jì)安全：保障基礎(chǔ)設(shè)施用地需求，保障重大產(chǎn)業(yè)用地需求，保障城市發(fā)展用地需求。

規(guī)劃內(nèi)容
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指標(biāo)

控制型與分區(qū)管理型相結(jié)合的規(guī)劃 發(fā)展規(guī)劃和空間規(guī)劃的低水平融合。 藍(lán)圖型（城規(guī)）、指標(biāo)型（行業(yè)計劃）、分區(qū)型（主體功能區(qū)）。 土地利用總體規(guī)劃的四大核心內(nèi)容： 1、指標(biāo)：耕地、基本農(nóng)田、建設(shè)用地 2、區(qū)劃：土地用途區(qū)、建設(shè)用地管制分區(qū)、規(guī)劃地類。 3、控制線：中心城區(qū)控制線、擴(kuò)展邊界、規(guī)模邊界、禁止建設(shè)邊界 4、管制規(guī)則：各類分區(qū)的管制規(guī)則 更多內(nèi)容請訪問久久建筑網(wǎng)
5、保障措施：審批制度、責(zé)任制度、評估制度、修改制度

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規(guī)劃特色
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1、全域覆蓋。城規(guī)只針對規(guī)劃區(qū)。 2、指標(biāo)控制。城規(guī)的三區(qū)四線一書三許可。主體功能區(qū)沒有指標(biāo)控制。 總量指標(biāo)、增量指標(biāo)、效率指標(biāo)。 3、分級審批。省及重點城市，國務(wù)院。市、縣及城關(guān)鎮(zhèn)，省政府。其 他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，市政府。不需要人大審議的規(guī)劃。直接體現(xiàn)國家意志。城規(guī)， 人大審議，上級批準(zhǔn)。一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣政府審批。其他規(guī)劃，一般是行業(yè)審 批。比如礦規(guī)，就是一個自批自用的規(guī)劃。冷水灘。部門參與最為集中 的規(guī)劃。 4、計劃調(diào)控。近期規(guī)劃、年度計劃、用地預(yù)審。 更多內(nèi)容請訪問久久建筑網(wǎng)
5、紅線制度�；�本農(nóng)田紅線、中心城區(qū)控制線、禁止建設(shè)區(qū)邊界。擴(kuò) 展邊界。 6、分區(qū)管理。

規(guī)劃趨勢
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1、從指標(biāo)管理型規(guī)劃向空間管制型規(guī)劃轉(zhuǎn)變：不僅要落實指標(biāo)，還要明確空間 用途管制邊界。高度重視數(shù)據(jù)庫的建設(shè)與管理。 數(shù)據(jù)庫已經(jīng)成為礦規(guī)編制審批的前置程序。土規(guī)亦將如是。 2、從增量調(diào)節(jié)型規(guī)劃向總量管控型規(guī)劃轉(zhuǎn)變：不僅重視流量（計劃）管理，更 加注重各類空間資源的總量管理，對各類規(guī)劃約束性指標(biāo)的管理將更加嚴(yán)格。 新增量的管理。存量利用。城鄉(xiāng)增減掛鉤的利用。 3、從專業(yè)部門型規(guī)劃向全局全域型規(guī)劃轉(zhuǎn)變：成為中、微觀層面空間規(guī)劃體系 的核心，成為多規(guī)融合的底盤與基礎(chǔ)平臺。人口、城鎮(zhèn)體系、產(chǎn)業(yè)聚集、空間邊 界

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怎么調(diào)整規(guī)劃
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一、調(diào)整對象 1、縣、鄉(xiāng)兩級規(guī)劃 2、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃地類、管制分區(qū)。土地用途區(qū)一般不調(diào)整。規(guī)劃指標(biāo)一般不調(diào)整。 二、啟動條件 1、文本中已作安排，但選址未定。 2、有條件建設(shè)區(qū)形變。 3、選址確有特殊原因。 4、土地管理法第26條。交、能、水、礦、軍。 三、調(diào)規(guī)類型 切塊調(diào)整、線性工程、補征地 百度搜索：99建筑網(wǎng),查看數(shù)百萬資料
四、審查要點 項目性質(zhì)、調(diào)規(guī)依據(jù)、文本方案、公眾參與、

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調(diào)規(guī)類型
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一、切塊調(diào)整
指標(biāo)不變化，建設(shè)用地區(qū)位調(diào)整。 建設(shè)用地調(diào)入?yún)^(qū)、建設(shè)用地調(diào)出區(qū)。

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二、線性工程
道路、管線等基礎(chǔ)設(shè)施項目。指標(biāo)使用預(yù)留或申請追加。主要是建 設(shè)用地調(diào)入

區(qū)的問題。

三、補征地項目
項目已經(jīng)建設(shè)，主要是對比報批紅線和竣工紅線

審查要點
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一、項目是否必要：是否符合項目要求 二、依據(jù)是否充分：是否符合調(diào)規(guī)條件 三、選址是否合理：選擇特殊性 百度搜索：99建筑網(wǎng),查看數(shù)百萬資料
四、規(guī)模是否標(biāo)準(zhǔn)：用地定額標(biāo)準(zhǔn) 五、文本是否規(guī)范：是否采用了規(guī)范文本 六、數(shù)據(jù)是否真實：地籍?dāng)?shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù) 七、群眾是否同意：聽證意見 八、附件是否齊全：相關(guān)附件是否齊全 九、圖件是否規(guī)范：位置圖、規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖、影像 十、程序是否到位：請示文件，縣、市初審，部門意見，聽證公示材料， 是否齊全

項目是否必要
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一、不符合調(diào)規(guī)條件的項目
1、選址無特殊要求的工業(yè)項目 2、統(tǒng)征地項目 3、商業(yè)項目：包括加油站、農(nóng)貿(mào)市場 4、娛樂項目 更多內(nèi)容請訪問久久建筑網(wǎng)
5、商品房項目 6、其他項目：養(yǎng)老院、廉租房

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二、可申請調(diào)規(guī)的項目
1、公路、鐵路、港口、機場等對選址有特殊要求的交通基礎(chǔ)設(shè)施項目 2、對環(huán)保有特殊要求的項目：垃圾處理廠、污水處理廠、化學(xué)品存儲項目等。長沙縣的 3、對安全有特殊要求的項目：如鞭炮廠、油庫、 4、對場地有特殊要求的項目：比如礦山用地，包括選礦廠、冶煉廠、尾礦壩。比如風(fēng)景旅游設(shè)施用地。景 區(qū)服務(wù)站等。宗教用地，寺廟用地。遺址保護(hù)項目。如土司城。湘西的低丘緩坡項目。原址擴(kuò)建類項目。 更多內(nèi)容請訪問久久建筑網(wǎng)
5、對保密有特殊要求的項目：軍事項目。1121工程。測繪項目。重大能源項目。 6、對民意有特殊要求的項目：殯儀館、公墓、監(jiān)獄等特殊用地。長沙北山鎮(zhèn)的危險品項目。

依據(jù)是否充分
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1、是否納入土規(guī)。 2、是否納入了行業(yè)規(guī)劃。省政府審批的規(guī)劃。 3、是否有主管部門意見。

選址是否合理
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規(guī)劃方案審查，關(guān)鍵是審查項目選址的特殊性 和用地規(guī)模的合規(guī)性。項目的必要性，在實質(zhì) 上不是規(guī)劃評審的重要內(nèi)容。 1、為什么不能選址在現(xiàn)有允許建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)？ 2、擬調(diào)入地塊是否是占用耕地最少、用地規(guī) 模最省的地塊。湘潭縣項目、長沙縣項目。 3、現(xiàn)有地塊是否是綜合效益最高的選址。社 會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益。

規(guī)模是否標(biāo)準(zhǔn)
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主要是套用行業(yè)的用地定額標(biāo)準(zhǔn)

文本是否規(guī)范
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一、項目概況。項目名稱、所在位置、性質(zhì)、批準(zhǔn)單位、立項文件、投資
主體、投資金額，主要功能。等

二、選址特殊性論證。參上。 三、用地規(guī)模合理性論證。與定額標(biāo)準(zhǔn)的比較。 百度搜索：99建筑網(wǎng),查看數(shù)百萬資料
四、規(guī)劃實施情況。重點指標(biāo)的實施情況及對特殊現(xiàn)象的解釋 五、規(guī)劃調(diào)整方案及影響評估。指標(biāo)調(diào)整方案、調(diào)入

區(qū)及調(diào)出區(qū)
規(guī)劃地類和建設(shè)用地管制分區(qū)調(diào)整方案。調(diào)整方案對實現(xiàn)指標(biāo)、耕地保護(hù)、生態(tài) 環(huán)境的影響。

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六、公眾意見落實情況。何時、何地、何人參加聽證會，提出了什么
意見，怎么落實的。

數(shù)據(jù)是否真實
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現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，必須采用變更調(diào)查數(shù) 規(guī)劃數(shù)據(jù)，采用最新的數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)。包括歷史 上的調(diào)規(guī)數(shù)據(jù)。 多劃的基本農(nóng)田：落實數(shù)-目標(biāo)數(shù)-歷次抵扣數(shù)。 以縣為單位

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群眾是否滿意
聽證意見。 政府部門、利益相對人的意見。不能以部門會議 代替。
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附件是否齊全
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1、縣政府或國土部門的請示文件 2、納入規(guī)劃文本復(fù)印件 3、納入行業(yè)規(guī)劃的復(fù)印件 4、主管部門立項文件 更多內(nèi)容請訪問久久建筑網(wǎng)
5、聽證材料：包括聽證公告、會議紀(jì)要、簽到表 6、地災(zāi)評價報告 7、壓礦意見 8、相關(guān)部門意見。不需要面面俱到，相關(guān)即可。如，涉及環(huán)保的需要 環(huán)保部門意見，涉及安全的需要消防、安監(jiān)部門意見。 9、相關(guān)照片 10、基本農(nóng)田抵扣臺賬，縣國土局蓋章確認(rèn)。 11、專家審查論證材料。會議議程、簽到表、會議紀(jì)要、修改說明。