第29卷 第2期

2015年2月中國土地科學(xué)China Land SciencesVol.29 No.2Feb.,2015

DOI: 10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.02.001

2014年土地科學(xué)研究重點(diǎn)進(jìn)展評述及2015年展望

——土地市場和土地制度分報(bào)告

藏 波1，張清勇2，豐 雷1，王梅婷2

（1.中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872；2.中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）摘要：研究目的：呈現(xiàn)目前國內(nèi)外土地市場的研究進(jìn)展，總結(jié)研究重點(diǎn)并進(jìn)行國內(nèi)外比較，把握國內(nèi) 外研究的方向和

（1）差異。研究方法：文獻(xiàn)法。研究結(jié)果：國外已有不少學(xué)者提出依靠國家理論和制度安排來提高土地市場運(yùn)行效率，

國內(nèi)學(xué)者則較多分析市場中價(jià)格表現(xiàn)和參與主體行為，以及市場與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的關(guān)系；中國農(nóng)村土地市場問題成為

（2）新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)尤其是產(chǎn)權(quán)學(xué)派研究的一個(gè)重要領(lǐng)域。國內(nèi)外土地制度研究都關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)、土地征收以及政府行

（1）為等主題，但選題角度有所差異。研究結(jié)論：未來土地市場研究的重點(diǎn)可能有：農(nóng)村建設(shè)用地供應(yīng)的激勵相容治

理結(jié)構(gòu)，從風(fēng)險(xiǎn)偏誤、逆向選擇、前景理論和心理核算等方面研究農(nóng)地流轉(zhuǎn)中微觀主體的行為，以及應(yīng)用委托—代理

（2）等博弈論模型研究政府供地行為和土地財(cái)政問題。未來土地制度研究的重點(diǎn)可能是：城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場制度、

征地制度、土地立法和執(zhí)法、土地流 轉(zhuǎn)、確權(quán)頒證和推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營等方面的制度設(shè)計(jì)和政策評估。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟(jì)；土地市場；土地制度；研究進(jìn)展

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A （2015）文章編號：1001-815802-0004-08

Progress Review on Land Science Research in 2014 and Prospects for

2015: Sub-report on Land Market and Land Institutions

ZANG Bo1, ZHANG Qing-yong2, FENG Lei1, WANG Mei-ting2

（1. Department of Land and Real Estate Management, School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. School of Agricultural Economics and Rural Development, Renmin University of China,

Beijing 100872, China）

Abstract: The purpose of this paper is to summarize the research progress on land market and land institutions in 2014 and give prospect for 2015. Method of documentation was employed. The results indicate that scholars have proposed that the reasonable institutional arrangements can improve operating efficiency of the land market. Domestic scholars have mainly analyzed the price fluctuation and the participation’s behavior of land market, and the relationship between land market and macroeconomic environment. China’s rural land market issues have become important topics in the field of new institutional economics, especially the Property Theory. Foreign and domestic scholars concern about land ownership,

收稿日期：2015-01-29

（中央高�；�本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助）（10XNJ006）基金項(xiàng)目：中國人民大學(xué)科學(xué)研究基金項(xiàng)目成果。

（1987-）第一作者：藏波，男，山西大同人，博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。E-mail: zb2416650@163.com

（1972-）通訊作者：豐雷，男，山東聊城人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)椴粍赢a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析。E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn

藏波等：2014年土地科學(xué)研究重點(diǎn)進(jìn)展評述及2015年展望——土地市場和土地制度分報(bào)告5land expropriation and government action, but the research angles are different. The conclusions show that the focuses of land market study in the future might be the governance structure of China’s rural land supply, the participation’s behavior in the process of rural land circulation from the perspective of behavioral economics, and the financial problems through the game theory, such as the principal-agent model. The focuses of land institution study might be the system design and policy evaluation of unified system for urban and rural construction land market, the reform of the land acquisition system, land legislation and enforcement, land right certification and other aspects.

Key words: land economy; land market; land institutions; research progress

改革開放30多年，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了高速發(fā)展，被譽(yù)為“增長奇跡”，對其增長原因的解釋大致可分為兩大陣營：一派以自由經(jīng)濟(jì)學(xué)派為主，認(rèn)為中國的高速經(jīng)濟(jì)增長主要?dú)w功于經(jīng)濟(jì)自由化或市場化的成功改

（新）革；另一派以凱恩斯學(xué)派為主，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)“增長奇跡”體現(xiàn)了“社會主義”以及政府干預(yù)/管控的成

功。中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)不僅強(qiáng)調(diào)國家理論中的政府規(guī)制，而且重視市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，對中國土地市場和土地制度的研究是觀察市場和政府交互作用的最佳窗口，其發(fā)展成效和演進(jìn)軌跡可視為整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“縮影”。本文采用文獻(xiàn)法，梳理總結(jié)2014年國內(nèi)外學(xué)者對土地市場和制度問題的研究進(jìn)展和重點(diǎn)，并進(jìn)行國內(nèi)外比較，把握研究的方向和差異，從理論層面洞察市場和政府二者在資源配置中的關(guān)系，完善頂層設(shè)計(jì)和制度配套，為中國宏觀經(jīng)濟(jì)的有序、高效運(yùn)行提供良方。

本文期刊來源于國內(nèi)外權(quán)威學(xué)術(shù)期刊數(shù)據(jù)庫，其中中文期刊來源于中國知網(wǎng)、萬方和維普等數(shù)據(jù)庫，外文期刊來源于EBSCO、Elsevier ScienceDirect、ProQuest和Web of Science等數(shù)據(jù)庫。期刊的遴選經(jīng)歷了

（1）期刊影響力→論文影響力→內(nèi)容匹配度三個(gè)環(huán)節(jié)，具體來說：期刊影響力：選取土地問題研究方面有

（2）較強(qiáng)影響力的期刊，具體為外文出版社和CNKI公布的期刊近5年的影響因子≥1.0；論文影響力：論文

（3）的下載量，由于發(fā)表時(shí)間較短，將數(shù)量確定為≥30次；內(nèi)容匹配度：通過文章內(nèi)容判斷其是否主要是關(guān)

（全部為注土地市場和制度問題的研究。通過上述三環(huán)節(jié)，共篩選學(xué)術(shù)文獻(xiàn)80篇，其中外文期刊文獻(xiàn)28篇

Journal of Comparative SSCI來源期刊，其中同時(shí)被SCI收錄的期刊有7篇），主要發(fā)表于Land Use Policy、

（全部為CSSCI來源期刊）Economics和Journal of Development Economics等期刊；中文期刊論文52篇，主

要發(fā)表于《中國社會科學(xué)》、《經(jīng)濟(jì)研究》、《管理世界》、《中國土地科學(xué)》等期刊。在梳理2014年文獻(xiàn)的過程中，發(fā)現(xiàn)學(xué)者們加強(qiáng)了對市場參與者行為的研究，雖然目前仍主要集中在農(nóng)村土地市場中的農(nóng)戶態(tài)度、偏好與選擇，以及城市土地市場中的政府供地行為等方面，但也欣喜地看到了已經(jīng)有基于前景理論分析個(gè)體在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性基礎(chǔ)上的偏好或意愿，以及基于心理核算和跨期決策理論對微觀主體實(shí)際行為特征等的研究。這不僅從理論上豐富了參與主體決策分析工具，而且有利于更好地解釋和分析中國市場化過程中存在的問題。因此，在此次研究分報(bào)告中新增了“土地市場中的參與主體行為”部分。此外，由于國外學(xué)者探討政府、企業(yè)和土地所有者在市場中的策略互動的成果較多，其中主要的策略和得益源于制度科層和治理結(jié)

（即規(guī)劃制度）構(gòu)的不合理，而這兩方面的主要推動力為政府的用途管制，所以“土地市場中的策略互動”與

“土地制度中的政府行為”也將是關(guān)注的重點(diǎn)。主要的研究重點(diǎn)和文章數(shù)量見表1。

1 中國重點(diǎn)問題研究進(jìn)展

1.1 土地市場

1.1.1 土地市場的價(jià)格機(jī)制 土地市場的區(qū)域性明顯，這也導(dǎo)致土地價(jià)格及其影響因素有顯著的地區(qū)差異；另外，土地價(jià)格的差異還因研究維度的差異而不同[1-2]。房地產(chǎn)價(jià)格及其波動與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境密不可分，后者的調(diào)

6 中國土地科學(xué) 2015年2月 第2期

表1 2 014年土地市場和土地制度的主要研究方向和論文分布情況

Tab.1 Papers on land marketand land institution in 2014

研究類別

重點(diǎn)問題

土地市場的價(jià)格機(jī)制土地市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互國內(nèi)土地市場

國外

關(guān)系

土地市場中的策略互動土地市場中的參與主體行為農(nóng)村土地市場改革小計(jì)土地供應(yīng)策略土地價(jià)格波動機(jī)制土地市場與產(chǎn)權(quán)安排中國土地市場與政府規(guī)制小計(jì)

67222322411

27.2731.829.0927.5027.2718.1818.1836.3613.75

總計(jì)土地制度

國外

頻數(shù)52

比重（%）22.739.09

國內(nèi)研究類別

重點(diǎn)問題

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問題

土地征收制度的問題與改革思路

土地制度中的政府行為土地制度改革的機(jī)制設(shè)計(jì)小計(jì)

土地制度對其他領(lǐng)域的影響土地征收土地制度歷史根源中國土地制度的各方面小計(jì)

563053361780

16.6720.0037.5029.4117.6517.6535.2921.25100.00

頻數(shù)118

比重（%）36.6726.67

注：表中各重點(diǎn)問題比重為其占小計(jì)的比重，小計(jì)的比重為其占總數(shù)的比重。

整往往造成市場預(yù)期的變動[3]，其中尤以貨幣政策和稅收政策的沖擊最大。國外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境會通過債務(wù)連鎖放大效應(yīng)和匯率差這兩個(gè)渠道影響中國房地產(chǎn)價(jià)格[4-5]。

1.1.2 土地市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整帶來土地市場運(yùn)行的周期性波動，其中貨幣供應(yīng)量對市場波動的沖擊最為明顯[6]。自2008年全球金融危機(jī)以來，中國地方政府性債務(wù)快速膨脹，以土地作為融資平臺進(jìn)行引資或公共設(shè)施建設(shè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是造成大規(guī)模地方債務(wù)的主要原因，這也為土地市場以及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展帶來隱患[7]。

1.1.3 土地市場中的策略互動 中國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元化的土地市場雖然在一定歷史時(shí)期有其積極意義[8]，但隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的提升，這樣的市場形態(tài)逐漸顯現(xiàn)出諸多問題。頻繁的園區(qū)建設(shè)和大型項(xiàng)目的建設(shè)打破了政府、企業(yè)和農(nóng)民間原本的納什均衡，取而代之的是建立在不信任基礎(chǔ)上的重復(fù)推理減少支付博弈。這樣的策略互動格局一旦固化將進(jìn)一步增加結(jié)構(gòu)性逾越帶來的大量交易成本[9-13]。