1.1.4 土地市場中的參與主體行為 中國特有的政績考核體系使得地方政府利用壟斷供地權(quán)來實施引資策略和區(qū)際競爭策略，前者表現(xiàn)為有意壓低工業(yè)出讓底價來吸引大型企業(yè)的進駐，而忽視產(chǎn)業(yè)升級等問題[14-15]；后者主要表現(xiàn)為“土地財政”，即依靠賣地來進行基礎(chǔ)設(shè)施和大型項目的開發(fā)建設(shè)，且往往出現(xiàn)建設(shè)過度[16-17]。企業(yè)和居民的市場行為同樣受到政府行為的影響，主要表現(xiàn)為對囤地收益、交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的追逐[18-19]。農(nóng)村土地市場化的地方探索已經(jīng)呈現(xiàn)出“百花齊放”的態(tài)勢，現(xiàn)階段急需從上至下形成更具普適性的清晰的市場化路徑，過去幾年已有關(guān)于農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的大量研究[20]，近幾年農(nóng)戶基于承包地和宅基地的資產(chǎn)管理行為和抵押貸款行為方面的研究成果逐漸增多，但仍以研究行為的影響因素為主。

1.1.5 農(nóng)村土地市場改革 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市引發(fā)了學(xué)者們的廣泛爭鳴，但哪類“農(nóng)地”可以直接入市、“農(nóng)地”到底入什么市、怎樣入市等問題仍處于模糊狀態(tài)，尚未形成一個統(tǒng)一的制度框架[21-22]。1.2 土地制度

1.2.1 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問題 一些研究探討了土地集體所有制的性質(zhì)[23]、功能[24]。在承包經(jīng)營權(quán)方面，分析了流轉(zhuǎn)效率的決定因素[25]和制約流轉(zhuǎn)的瓶頸[26]。宅基地方面，分析宅基地置換模式的區(qū)域差異[27]、法律體系的內(nèi)部

藏波等：2014年土地科學(xué)研究重點進展評述及2015年展望——土地市場和土地制度分報告7矛盾[28]、使用權(quán)資產(chǎn)化的障礙[29]。其他研究還有：土地經(jīng)營權(quán)抵押的制度基礎(chǔ)[30]、土地空間權(quán)[31]、農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革的影響因素[32]。還有學(xué)者將視野投向國外，分析英國歷史上的敞田制[8]，評論哈維資本主義都市化制度分析的實質(zhì)是關(guān)于階級—壟斷地租的制度分析[33]。

[34]1.2.2 土地征收制度的問題與改革思路 學(xué)者提出集體土地征收補償?shù)摹爱a(chǎn)值倍數(shù)法之惑”，重新界定了被征

地農(nóng)民安置的主體、范圍、原則、方式、標準等[35]，重點考察了土地征收制度及其執(zhí)行中損害農(nóng)民利益、侵害公共利益等問題[36-37]。對于征地制度改革，有的建議實行征地補償標準動態(tài)調(diào)整機制，同時考慮各地新舊標準的有限差異原則[38]，有的建議組建土地權(quán)益維護聯(lián)盟[39]，有的認為應(yīng)將農(nóng)地發(fā)展權(quán)引入農(nóng)村土地權(quán)利體系[40]，建議將土地使用權(quán)入股納入土地征收補償方式的選項[41]。

1.2.3 土地制度中的政府行為 不少研究關(guān)注政府用地行為，討論土地出讓行為對地方工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的影響[42]，考察地方政府競相增加土地出讓面積、降低地價的底線競爭行為[43]，描述以中國式城市建設(shè)投融資中的“土地融資—城市基礎(chǔ)設(shè)施投資”間正反饋關(guān)系[44]。有研究發(fā)現(xiàn)政府的土地出讓金支出一定程度上弱化了對公共服務(wù)和社會保障等方面投入[45]，也有研究指出各地在實現(xiàn)城市化過程中還需繼續(xù)發(fā)揮土地財政的正向歷史功效[46]。

1.2.4 土地制度改革的機制設(shè)計 有研究概括了農(nóng)地“還權(quán)賦能”的基本思路[47]，指出城鄉(xiāng)發(fā)展一體化要以保障農(nóng)民公平分享土地增值收益為重點，加快構(gòu)建用途管制、權(quán)能平等、增值共享的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場[48]；應(yīng)建立一個政府、企業(yè)和農(nóng)民合作共贏的機制[49]；進行第三次土地制度改革，改革征地制度，建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)，改革集體建設(shè)用地交易制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場[50]；劃定土地管理的數(shù)量、質(zhì)量和生態(tài)“三條紅線”是實現(xiàn)土地資源集中統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)[51]；構(gòu)建農(nóng)民、政府、企業(yè)各主體之間利益均衡的建設(shè)用地制度框架[52]。2 國外重點問題研究進展

2.1 土地市場

國外土地市場研究主要圍繞以下4個方面展開：一是土地供應(yīng)策略研究�；�于空間經(jīng)濟學(xué)建立的土地供需平衡模型可以為政府制定規(guī)劃和用途管制提供技術(shù)支撐，如基于空間經(jīng)濟學(xué)建立的土地供需平衡模型——

[53-54]“綜合性空間資產(chǎn)評估模型”和“空間多標準分析模型”；土地所有權(quán)置換可為建立更具彈性的土地供應(yīng)制度

提供支持[55]。二是土地價格波動機制研究。成熟土地市場的地價波動與建筑許可證和分區(qū)調(diào)整的獨立審查[56]、宏觀經(jīng)濟環(huán)境[57]以及政府和個人簽訂的土地契約等因素密切相關(guān)。三是土地市場與產(chǎn)權(quán)安排研究。處于轉(zhuǎn)型期的國家如果單純將土地所有權(quán)界定于私人，會由于產(chǎn)權(quán)制度不健全而導(dǎo)致高額的土地交易成本[58]，政府公共投資則可以減輕土地產(chǎn)權(quán)有限流動性所帶來的風(fēng)險[59]。四是中國土地市場與政府規(guī)制研究。中國的土地市場具有市場組織和政府干預(yù)的雙重屬性[60]，土地利用規(guī)劃是輔助市場運行的最有效工具[61]，可有效緩解市場失靈現(xiàn)象，但由于政府規(guī)制的成本高于市場調(diào)整的成本[62]，所以地方政府的規(guī)制常伴隨低地價引資下的盲目競爭等負效應(yīng)[63]。

2.2 土地制度

國外土地制度研究主要集中在以下4個方面：一是土地制度對其他領(lǐng)域的影響。如土地制度與政治風(fēng)險、減貧、環(huán)境和性別、人口遷移、區(qū)域不平衡之間的關(guān)系[64-69]。二是土地征收。包括土地征收中的磋商和評議程序[70]，跨國大規(guī)模土地征收的地理環(huán)境[71]，以及如何補償以提高整體效率[72]。三是對土地制度歷史根源的研究。如1883—2007年德國的土地制度[73]，美國土地使用制度的歷史根源[74]，以及近幾十年來美國農(nóng)村土地所有權(quán)的

[75]“金融化”。四是對中國土地制度各方面的研究。如關(guān)于產(chǎn)權(quán)“可信論”的研究[76]，關(guān)于土地調(diào)整的“沒收風(fēng)險

[77]效應(yīng)”，關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定性與農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的關(guān)系[78]，也有研究探討土地開發(fā)與城市化的關(guān)系[79-80]，以及對當(dāng)前中國土地利用關(guān)鍵政策問題的梳理[60]。

8 中國土地科學(xué) 2015年2月 第2期3 國內(nèi)外重點問題對比

國外學(xué)者對土地市場的研究已經(jīng)逐漸從完全市場理論向不完全市場理論過渡，并且已經(jīng)有不少學(xué)者提出依靠國家理論和制度安排來提高市場運行效率，這從方法論和研究視角上為新古典占優(yōu)的市場分析帶來了新“氣息”。另外，包括中國在內(nèi)的轉(zhuǎn)型發(fā)展中國家的土地市場問題，由于其制度和市場的共有性特質(zhì)而備受關(guān)注。相對而言，國內(nèi)學(xué)者仍將經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)作為土地市場的前置條件，所以分析市場中價格表現(xiàn)和參與主體行為，以及市場與宏觀經(jīng)濟環(huán)境的研究成果較多。農(nóng)村土地市場問題成為新制度經(jīng)濟學(xué)研究的重要領(lǐng)域，但目前仍以產(chǎn)權(quán)學(xué)派的研究成果為主導(dǎo)，系統(tǒng)運用組織理論和合約理論來解釋現(xiàn)狀并提出改革方向的論文仍然很少。

國內(nèi)外土地制度研究都關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)、土地征收以及政府行為等話題，但選題角度有所差異。國內(nèi)研究者多是問題導(dǎo)向，即從實際工作中存在的問題出發(fā)，開展調(diào)研，進行理論或?qū)嵶C方面的探討，以尋求解決矛盾、“改造世界”居多。國外學(xué)者多是理論導(dǎo)向，側(cè)重于從歷史資料、田野調(diào)查和數(shù)據(jù)中總結(jié)出規(guī)律性、概括性的判斷或命題，關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)制度影響其他領(lǐng)域的內(nèi)在機制，以求真、“認識世界”居多。另外，已有國外學(xué)者開始關(guān)注長時段的土地制度歷史變遷，國內(nèi)學(xué)者也有嘗試，國內(nèi)的這類研究將會越來越多。研究方法上，雖然分析深淺程度不易，但總體上國內(nèi)外學(xué)者在資料收集、理論準備、分析工具等方面有一定的相似性，反映出逐步趨同的跡象。4 2015年研究展望

4.1 主要科技需求

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，第一次以國家意志的形式突出強調(diào)了市場在資源配置中的決定性作用以及農(nóng)村土地制度改革等內(nèi)容，如賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利、健全土地用途管制制度，同時允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下出讓、租賃和入股，與國有土地同等入市、“同權(quán)同價”，進行征地制度改革等。中共十八屆四中全會審議通過了《關(guān)于全面推進依法治國若干重大問題的決定》。此外，2013年以來國務(wù)院不斷推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)；2014年11月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》。由此可見，中國的土地市場和制度改革已經(jīng)進入國家意志推動的機制設(shè)計階段，這種形式不同于以往的“摸著石頭過河”這種誘致性的制度探索，是以頂層設(shè)計取代容錯試錯式的一種全新改革思路。這勢必需要在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)背景下，

（如城鄉(xiāng)土地發(fā)展權(quán)失衡、正視目前城鄉(xiāng)土地市場存在的一系列難題土地財政引致的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同質(zhì)化以及

土地供應(yīng)市場機制薄弱等），據(jù)此設(shè)計更具可行性的治理結(jié)構(gòu)，同時確定激勵相容的制度安排。這就需要將改革方向與現(xiàn)有法律法規(guī)相銜接，與具體土地政策相配套，這也將成為未來政策研究的重要內(nèi)容。土地制度改革試點成果總結(jié)和效果評估等將是未來實證研究的重要方向。此外，國內(nèi)學(xué)者可能會更多地關(guān)注土地制度作為經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生變量本身的形成，土地制度的歷史變遷，以及土地制度對其他領(lǐng)域的影響成效和影響機制等問題。

4.2 重點問題研究

結(jié)合國家主要科技需求，展望2015年土地市場的研究重點，可歸納為：通過機制設(shè)計來建立農(nóng)村建設(shè)用地供應(yīng)的激勵相容治理結(jié)構(gòu)；以風(fēng)險偏誤、逆向選擇、前景理論和心理核算等行為經(jīng)濟學(xué)方法來研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中微觀參與主體的行為；應(yīng)用委托—代理等博弈論模型來研究政府供地行為和土地財政問題。土地制度的重點可歸納為：落實中共十一屆三中、四中全會的總體部署，進行城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場制度、征地制度改革、土地立法和執(zhí)法、土地流轉(zhuǎn)、確權(quán)頒證和推進土地適度規(guī)模經(jīng)營等方面的制度設(shè)計和政策評估。

4.3 《中國土地科學(xué)》重點方向關(guān)注

（1）（2）運用空間經(jīng)濟學(xué)技術(shù)手段來為土地供應(yīng)控制和執(zhí)行中的治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)新提供技術(shù)支撐。國有建設(shè)用

藏波等：2014年土地科學(xué)研究重點進展評述及2015年展望——土地市場和土地制度分報告9

（3）地供應(yīng)與可能出現(xiàn)的集體建設(shè)用地供應(yīng)之間的互動機制。以經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)為前置條件，分析市場

（4）（5）中的價格表現(xiàn)以及參與主體行為。運用合約理論來解釋集體建設(shè)用地市場建設(shè)的一般性問題。改革實

驗區(qū)以及各地試點的案例、經(jīng)驗總結(jié)以及試點政策的效果評估等。

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