第29卷 第1期

2015年1月中國(guó)土地科學(xué)China Land SciencesVol.29 No.1Jan.,2015

兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)路線探討

——以武漢市商業(yè)用地定級(jí)為例

2陳 韋1 ，熊向?qū)?，王 芳1，，黃廣生1

（1.武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心， 湖北 武漢 430014；2.武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，

湖北 武漢 430079）

摘要：研究目的：基于國(guó)家行業(yè)規(guī)程對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子及土地定級(jí)技術(shù)路線進(jìn)行再認(rèn)識(shí)，并提出一種兼顧城市

規(guī)劃影響的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)途徑。研究方法：采用多因素綜合評(píng)價(jià)法建立地價(jià)潛力模型,揭示城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量

的綜合影響，基于模型測(cè)算結(jié)果提煉成城市規(guī)劃因素因子，納入城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系后參與多因素綜合評(píng)價(jià)確

定土地級(jí)別。研究結(jié)果：城市規(guī)劃通過協(xié)調(diào)城市空間布局和綜合部署各項(xiàng)城市建設(shè)對(duì)土地價(jià)值的空間分布及變化趨

勢(shì)產(chǎn)生了重要影響；兼顧城市規(guī)劃因素的土地定級(jí)技術(shù)路線不僅能克服傳統(tǒng)土地定級(jí)的局限，而且對(duì)現(xiàn)有國(guó)家規(guī)程的

技術(shù)框架進(jìn)行了擴(kuò)展。研究結(jié)論：武漢市商業(yè)用地定級(jí)的實(shí)證研究結(jié)果驗(yàn)證了技術(shù)路線的有效性。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟(jì)；土地定級(jí)；多因素綜合評(píng)價(jià)；城市規(guī)劃因素；武漢市

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A （2015）文章編號(hào)：1001-815801-0079-07

DOI:10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.01.009

Technical Roadmap of Urban Land Grading Combining Urban Planning

Factors: A Case of Commercial Land Grading in Wuhan

CHEN Wei1, XIONG Xiang-ning1, WANG Fang1,2, HUANG Guang-sheng1

（1. Wuhan Land Use and Urban Spatial Planning Research Center, Wuhan 430014, China; 2. College of Resources and

Environmental Science, Wuhan University, Wuhan 430079, China）

Abstract: The purpose of this study is to discover the factors and technical roadmap of urban land grading and to discuss an approach for urban land grading regarding to the urban planning factors. Method of multi-factor synthetic evaluation is employed to model the potential land values and to quantify the impacts of urban planning on land grade. Based on the model result, a set of urban planning factors is refined for urban land grading. The results indicate that urban planning has significant effects on the spatial distribution and variation tendency of urban land values in terms of the urban dimensional distribution and constructions; the technical roadmap taking account of urban planning factors may not only overcomes the limitations of traditional urban land grading, but also expand the technical framework of national regulations. The paper uses a case study of commercial land grading in Wuhan city to demonstrate the validity of the technical roadmap.

收稿日期：2014-04-01

修稿日期：2014-10-21

（1963-）第一作者：陳韋，男，湖北武漢人，高級(jí)工程師、國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師、武漢大學(xué)兼職教授。主要研究方向?yàn)槌鞘幸?guī)劃與土地利用。

E-mail: wlsp_chenwei@163.com

80 中國(guó)土地科學(xué) 2015年1月 第1期Key words: land economics; urban land grading; multi-factor synthetic evaluation; urban planning factor; Wuhan City1 引言

城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位和作用，對(duì)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，并使評(píng)定結(jié)果等級(jí)化的過程。伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度改革以及房地產(chǎn)

（以下簡(jiǎn)稱）市場(chǎng)的不斷發(fā)展，2002年7月起實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《規(guī)程》對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

的基本原則、技術(shù)途徑、程序、方法和成果形式進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，確立了土地現(xiàn)狀條件為主導(dǎo)的定級(jí)技術(shù)思路。然而隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)劃對(duì)城市空間布局的控制引導(dǎo)和各類建設(shè)項(xiàng)目所做的綜合部署起著決定性作用，特別是對(duì)城市土地利用所做的安排、對(duì)城市土地質(zhì)量產(chǎn)生的影響也越來越顯著。國(guó)內(nèi)學(xué)者開展了大量關(guān)于城市規(guī)劃與城市地價(jià)互動(dòng)關(guān)系的研究[1-6],結(jié)合城市規(guī)劃對(duì)土地估價(jià)技術(shù)改進(jìn)進(jìn)行了探索[7 -8] ,對(duì)城市規(guī)劃驅(qū)動(dòng)下的地價(jià)時(shí)空演變及動(dòng)態(tài)模擬進(jìn)行了定性或定量研究[9-14]，表明城市地價(jià)不僅僅是指土地利用結(jié)構(gòu)下的現(xiàn)狀土地價(jià)格，更為重要的是土地未來發(fā)展溢價(jià)，即規(guī)劃預(yù)期地價(jià)[12]。城鎮(zhèn)土地級(jí)別是土地價(jià)值的直觀反映，土地定級(jí)應(yīng)考慮城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的控制引導(dǎo)所造成的土地價(jià)值超前變化影響。

目前國(guó)內(nèi)鮮有文獻(xiàn)涉及土地定級(jí)中評(píng)價(jià)規(guī)劃影響的思路和方法，僅有北京大學(xué)張東航[15]提出規(guī)劃折現(xiàn)的方法，即將定級(jí)評(píng)價(jià)單元分值分成現(xiàn)狀分值和規(guī)劃分值兩個(gè)部分，其中規(guī)劃分值是通過定義規(guī)劃狀況現(xiàn)實(shí)影

（規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和年期修正系數(shù)的乘積）響折扣系數(shù)，將規(guī)劃完全實(shí)現(xiàn)后的評(píng)價(jià)單元分值進(jìn)行折算后的結(jié)果。這

種技術(shù)方法綜合了土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和潛在價(jià)值，但折扣系數(shù)的確定仍然是主觀判斷的結(jié)果，缺乏有效的支撐依據(jù)。在城鎮(zhèn)土地定級(jí)的實(shí)踐層面，《規(guī)程》提出了規(guī)劃模擬定級(jí)和規(guī)劃修正定級(jí)兩種考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法，但在參數(shù)設(shè)定、量化方法等方面操作性欠佳。目前盡管一些城市已經(jīng)引入了城市規(guī)劃因素，但大多將規(guī)劃因素簡(jiǎn)單等同于現(xiàn)狀因素，將規(guī)劃定級(jí)與現(xiàn)狀定級(jí)進(jìn)行加權(quán)平均后作為最終定級(jí)結(jié)果，對(duì)規(guī)劃因素的具體內(nèi)涵及影響也多為主觀判定。這種簡(jiǎn)單化的處理方式缺乏對(duì)城市規(guī)劃因素對(duì)土地級(jí)別影響方式和幅度的系統(tǒng)分析，定級(jí)結(jié)果同樣缺乏可靠的依據(jù)和支撐�？傮w而言，目前中國(guó)在量化城市規(guī)劃因素對(duì)土地質(zhì)量影響方面的研究仍然較為薄弱，缺乏對(duì)引入城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)體系和實(shí)現(xiàn)路徑的系統(tǒng)分析。本文根據(jù)2011年完成的《武漢市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》研究成果，對(duì)如何開展兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)進(jìn)行探討。

2 兼顧規(guī)劃因素的土地定級(jí)技術(shù)路線設(shè)計(jì)

2.1 土地定級(jí)因素因子再認(rèn)識(shí)

《規(guī)程》根據(jù)城鎮(zhèn)土地有償使用的本質(zhì)特征，按照綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種方式，初步提出了綜合定級(jí)和商業(yè)、住宅及工業(yè)三種用地類型的土地定級(jí)因素因子框架。此外，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然條件稟賦等方面的差異，《規(guī)程》要求各地可結(jié)合自身土地定級(jí)工作實(shí)際情況選擇其他方面的土地定級(jí)因素，如城市規(guī)劃因素。盡管《規(guī)程》為城市規(guī)劃因素參與土地定級(jí)提供了行業(yè)技術(shù)規(guī)范依據(jù)，但基準(zhǔn)地價(jià)編制期限一般為三年，對(duì)土地利用管理來說是一個(gè)較長(zhǎng)的過程，必須統(tǒng)籌兼顧現(xiàn)實(shí)與未來；另一方面在中國(guó)快速城鎮(zhèn)化背景下，城市的發(fā)展日新月異，土地市場(chǎng)變化頻繁，土地價(jià)值的時(shí)空變化顯著。在土地價(jià)格管理模式無法做到動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)的情況下，科學(xué)預(yù)測(cè)土地價(jià)格趨勢(shì)，為土地管理提供相對(duì)較長(zhǎng)適用期限的基準(zhǔn)價(jià)格，尤顯重要。因此，將城市規(guī)劃因素納入土地定級(jí)的評(píng)價(jià)因子體系進(jìn)行綜合考慮，是新時(shí)期城鎮(zhèn)土地定級(jí)總體技術(shù)框架的核心所在。

城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量的影響形式多樣，表現(xiàn)復(fù)雜，但從城市規(guī)劃自身對(duì)城市控制引導(dǎo)以及對(duì)土地利用產(chǎn)生

陳韋等：兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)路線探討——以武漢市商業(yè)用地定級(jí)為例81

（1）的影響來看，主要表現(xiàn)在4個(gè)方面：從城市規(guī)劃編制體系角度來看，城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等不

同編制層面的城市規(guī)劃，分別從宏觀的城市發(fā)展戰(zhàn)略、中觀的局部地區(qū)用地和人口安排以及微觀的土地資源配

（2）置和開發(fā)建設(shè)等層面對(duì)土地質(zhì)量的整體水平、級(jí)別劃分、邊界范圍產(chǎn)生直接影響。從城市規(guī)劃編制內(nèi)容角

度來看，用地開發(fā)性質(zhì)、空間結(jié)構(gòu)、交通組織、建設(shè)強(qiáng)度管控、公共設(shè)施布局、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境及歷史文化保護(hù)等方面的內(nèi)容對(duì)城市土地利用都進(jìn)行了系統(tǒng)化的深度安排，而土地的規(guī)劃性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度對(duì)土地的價(jià)格起著決定性作用，而且對(duì)土地質(zhì)量不僅表現(xiàn)出因城市功能提升、區(qū)域環(huán)境改善而帶來的正向提升，如舊城改造、環(huán)境整治等，也表現(xiàn)出因部分公共建設(shè)活動(dòng)而對(duì)鄰近地區(qū)產(chǎn)生的負(fù)向外部效應(yīng)影響，如電力、環(huán)衛(wèi)、醫(yī)療

（3）等大型市政及公共設(shè)施建設(shè)等。從城市規(guī)劃實(shí)施角度來看，不同的規(guī)劃實(shí)施戰(zhàn)略決策也對(duì)土地質(zhì)量的空間

分布產(chǎn)生顯著影響，如舊城改造優(yōu)先導(dǎo)向下的規(guī)劃實(shí)施模式將趨向于形成單核心并圈層遞減的地價(jià)分布模式，

（4）而新城開發(fā)優(yōu)先導(dǎo)向下的實(shí)施模式將趨向形成單核心輔以多個(gè)次核心的地價(jià)空間分布結(jié)構(gòu)。從城市規(guī)劃時(shí)

效角度來看，隨著規(guī)劃年限的縮短，對(duì)土地質(zhì)量的影響也表現(xiàn)出漸強(qiáng)的效應(yīng)，如5年期限的近期建設(shè)規(guī)劃比20年期限的城市總體規(guī)劃更具有城市建設(shè)針對(duì)性和導(dǎo)向性，對(duì)土地質(zhì)量的影響也表現(xiàn)得更為具象，部分具有明確實(shí)施性的專項(xiàng)行動(dòng)規(guī)劃如軌道交通規(guī)劃更表現(xiàn)出顯著的超前影響。

因此，作為一項(xiàng)政策性和時(shí)效性強(qiáng)的技術(shù)工作，城鎮(zhèn)土地定級(jí)的規(guī)劃因素因子選擇應(yīng)根據(jù)城市具體情況，在規(guī)劃時(shí)限、規(guī)劃尺度及規(guī)劃類型方面有所側(cè)重，時(shí)限以3—5年的近期城市規(guī)劃為主，規(guī)劃尺度以明確區(qū)域建設(shè)意圖的中觀或微觀城市規(guī)劃為主，規(guī)劃類型以圍繞具體建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)劃或建設(shè)計(jì)劃為主。

2.2 土地定級(jí)技術(shù)路線再認(rèn)識(shí)

《規(guī)程》已經(jīng)建立了以多因素綜合評(píng)價(jià)法為核心、以土地現(xiàn)狀為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)體系，也為兼顧城市規(guī)劃因素的土地定級(jí)拓展預(yù)留了靈活操作的空間，即將城市規(guī)劃因素因子納入《規(guī)程》提出的因素因子體系，確定各因子權(quán)重后采用多因素綜合評(píng)價(jià)法劃分土地級(jí)別�？梢�，當(dāng)前兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)

（圖1）核心落腳為城市規(guī)劃因素因子的選擇及權(quán)重確定。

圖1 考慮城市規(guī)劃因素的土地定級(jí)技術(shù)體系框圖

Fig.1

Diagram of the technical system on urban land grading combining urban planning factors

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