2.2.1 城市規(guī)劃因子選擇 描述城市規(guī)劃對土地質(zhì)量產(chǎn)生的影響是一項涉及時空變化的復(fù)雜系統(tǒng)工程，對城市規(guī)劃因子的選擇重點應(yīng)強調(diào)規(guī)劃影響顯著性和區(qū)域指標(biāo)差異性，規(guī)劃因子選取過少將難以客觀反映對土地質(zhì)量的影響，選取過多將加大評價系統(tǒng)的復(fù)雜性和工作量。因此從武漢市實踐經(jīng)驗來看較為可行的方法是：綜合分析各層面和類別的城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)和控制要求，通過建立地價模型將城市規(guī)劃對地價的影響以地價潛力的形式進(jìn)行量化表達(dá)，并作為城市規(guī)劃因子參與系統(tǒng)評價。

2.2.2 城市規(guī)劃因子權(quán)重 確定城市規(guī)劃因子權(quán)重時，可在采用特爾斐法第一輪專家打分時，暫按《規(guī)程》中的因子權(quán)重范圍要求將常規(guī)必選和備選因子總分設(shè)定為100分，而將城市規(guī)劃因子的分值單列，各因子權(quán)重分值以專家打分結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)化后的結(jié)果為準(zhǔn)。通過不設(shè)權(quán)重分值范圍限制的第一輪專家打分結(jié)果即可大致獲取專家對城市規(guī)劃因子影響度的判斷趨勢，在后續(xù)的第二輪、第三輪的因子權(quán)重打分表中即可相應(yīng)設(shè)計出包括規(guī)劃因子在內(nèi)的所有因子權(quán)重分值范圍，使各因子權(quán)重分值方差符合有關(guān)統(tǒng)計學(xué)要求。

3 實證研究

3.1 研究區(qū)概況

武漢市于2010年啟動了新一輪土地定級與基準(zhǔn)地價成果更新修訂，對考慮城市規(guī)劃因素開展土地定級進(jìn)行了嘗試，本文以最具代表性的市區(qū)商業(yè)用地土地定級為實證案例。本文所指的武漢市市區(qū)指市轄的江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)7個中心城區(qū)，以及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，總用地面積1086.67 km2。

3.2 地價潛力模型構(gòu)建

（2011—2015）（以下簡稱）3.2.1 建模思路 鑒于《武漢市近期建設(shè)規(guī)劃》《近期規(guī)劃》提出了新一輪城市總體規(guī)劃

指導(dǎo)下的城市建設(shè)目標(biāo)和空間發(fā)展框架，從公共服務(wù)、和諧住區(qū)、制造產(chǎn)業(yè)、交通暢達(dá)、生態(tài)城市、名城保護(hù)、設(shè)施提升、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌8個方面提出了近期行動計劃，同時明確了50個武漢市近期重大建設(shè)項目及建設(shè)項目庫，可全面反映武漢市近期土地質(zhì)量的預(yù)期變化，因此選擇近期規(guī)劃作為規(guī)劃因子選擇的上位依據(jù)。為使模型具有更好的延續(xù)性和擴展性，同時也為下一步城鄉(xiāng)統(tǒng)籌思路下的遠(yuǎn)城區(qū)與中心城區(qū)地價一體化協(xié)調(diào)匹配奠定基礎(chǔ)，本文將模型建立范圍擴展到城市建設(shè)區(qū)外圍高速公路附近鄉(xiāng)、鎮(zhèn)行政邊界為基本界線的武漢都市發(fā)展區(qū)，總面積3261 km2。

（圖2）本文采用多因素綜合評價法建立武漢市近期地價潛力模型。本模型認(rèn)為城市土地價值包括現(xiàn)實價值

和潛在價值，城市規(guī)劃影響的是潛在價值，也即模型測算結(jié)果�；�于《規(guī)程》提出的土地定級方法，劃分評價單元，將土地質(zhì)量以評價單元總作用分值的形式予以量化，分別測算各評價單元規(guī)劃實施后的總作用分值與現(xiàn)狀條件

圖2 地價潛力模型構(gòu)建思路

Fig.2

The approach of potential land price modeling

陳韋等：兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)路線探討——以武漢市商業(yè)用地定級為例83

下的總作用分值，兩者的差值即揭示了城市規(guī)劃影響下的地價潛力，映射了城市規(guī)劃對土地價值的潛在作用影響。3.2.2 評價指標(biāo)及權(quán)重 首先基于近5年武漢市有形土地市場價格空間分布特征趨勢，結(jié)合規(guī)劃資料的詳盡程度，確定商業(yè)中心輻射度、交通易達(dá)度、設(shè)施完善度和環(huán)境宜人度4項評價因素，并細(xì)化為商業(yè)中心區(qū)、道路通（表1）達(dá)度、公交便利度、軌道交通、對外交通便利度、基礎(chǔ)設(shè)施配套及景觀環(huán)境7個評價指標(biāo)。

表1 地價潛力評價指標(biāo)一覽表

Tab.1 The indicators of potential land price evaluation

評價指標(biāo)中心輻射度

評價因素商業(yè)中心區(qū)

評價因子

城市中心城市副中心組團(tuán)中心

交通易達(dá)度

道路通達(dá)度

快速路主干路次干路

公交便利度軌道交通對外交通便利度

設(shè)施完善度環(huán)境宜人度

基礎(chǔ)設(shè)施配套景觀環(huán)境

公交樞紐軌道站點客運站

給水、排水、供電、郵政通信、環(huán)衛(wèi)江湖山市級公園區(qū)級公園

長江漢江東湖、沙湖等九峰山等都市發(fā)展區(qū)內(nèi)公園都市發(fā)展區(qū)內(nèi)公園

2000100010001000800500

評價對象濱江商務(wù)區(qū)魯巷、四新、楊春湖后湖、南湖等解放大道等京漢大道等勝利街等

武漢關(guān)公交樞紐等江漢路站等新華路、楊春湖站等都市發(fā)展區(qū)內(nèi)設(shè)施

作用半徑（m）300001000030001200100070080010005000—

將土地市場成交樣點地價進(jìn)行修正后，首先確定單項因子最高功能分，同時考慮因子的等級和規(guī)模確定各級別因子的作用半徑和功能分；其次按距離衰減確定各因子現(xiàn)狀作用分；再建立樣點修正地價與各因子現(xiàn)狀作（表2）用分值之間的多元回歸方程，求出各因子權(quán)重及合成權(quán)重。

表2 地價潛力評價指標(biāo)權(quán)重表

Tab.2 The indicators weights of potential land price evaluation

評價因素

名稱商 業(yè)中心輻射度 交通易達(dá)度

權(quán)重0.430.27

名稱商業(yè)中心區(qū)道路通達(dá)公交便利軌道交通對外交通便利

設(shè)施完善度環(huán)境宜人度

0.230.07

基礎(chǔ)設(shè)施景觀環(huán)境

評價指標(biāo)　權(quán)重1.000.320.320.340.021.001.00

合成權(quán)重0.43000.08640.08640.09180.00540.23000.0700

3.2.3 模型計算 首先對評價區(qū)域劃分出250 m×250 m的評價單元，根據(jù)前述評價指標(biāo)體系和指標(biāo)權(quán)重，分別

84 中國土地科學(xué) 2015年1月 第1期

求取各評價單元現(xiàn)狀和規(guī)劃實施后兩個時點下的總作用分值，并利用現(xiàn)狀及規(guī)劃用地性質(zhì)圖、規(guī)劃重點建設(shè)地區(qū)布局圖分別對現(xiàn)狀和規(guī)劃總作用分值計算結(jié)果進(jìn)行局部邊界修正，將修正分值結(jié)果求取差值即為規(guī)劃因素（圖3，影響的商業(yè)用地潛在總作用分值封三）。根據(jù)潛在總作用分值頻率統(tǒng)計結(jié)果共劃分出城市規(guī)劃因素影響（圖4，下的商業(yè)地價潛力，分為9個級別封三）。3.3 考慮規(guī)劃因素的土地定級

武漢市商業(yè)用地地價潛力模型評價結(jié)果表明，未來3—5年，預(yù)期商業(yè)地價增長較大的區(qū)域主要集中在近期規(guī)劃確定的各類商業(yè)中心區(qū)，這些區(qū)域也是交通軌道、快速路建設(shè)的重點區(qū)域。潛力分級結(jié)果綜合了近期規(guī)劃對城市土地價值的影響，將其提煉為規(guī)劃地價潛力因子，作為一項土地定級的面狀因素參與多因素綜合評價。

將規(guī)劃地價潛力因子納入土地定級因素因子體系，采用特爾斐法進(jìn)行3輪權(quán)重打分，其中第一輪打分結(jié)果（表3）須進(jìn)行因子權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)化處理，最終確定武漢市商業(yè)用地定級因素因子體系及權(quán)重結(jié)果。根據(jù)《規(guī)程》提出的城鎮(zhèn)土地定級程序，采用多因素綜合評價法，最終劃定商業(yè)用地分為9個級別。

表3 武漢市商業(yè)用地定級評價指標(biāo)體系及權(quán)重表

Tab.3 The indicators and weights of commercial land classi? cation of Wuhan

一級指標(biāo)繁華程度交通條件

權(quán)重0.3988 0.1888

二級指標(biāo)商服繁華度道路通達(dá)度公交便捷度對外交通便利度

權(quán)重0.3988 0.0587 0.0639 0.0662

三級指標(biāo)商服中心商服網(wǎng)點密度道路通達(dá)度公交便捷度火車站長途汽車站港口

基本設(shè)施狀況

0.1387

基礎(chǔ)設(shè)施完善度

0.0708

供電供水排水

公用設(shè)施完備度

0.0679

中學(xué)小學(xué)大學(xué)金融網(wǎng)點超級市場

人口狀況城市規(guī)劃

0.1207 0.1530

人口密度城市規(guī)劃影響度

0.1207 0.1530

客流人口密度居住人口密度規(guī)劃地價潛力

權(quán)重0.2424 0.1564 0.0587 0.0639 0.0224 0.0192 0.0246 0.0263 0.0254 0.0191 0.0088 0.0081 0.0104 0.0225 0.0181 0.0651 0.0556 0.1530

3.4 土地定級結(jié)果驗證

武漢市本輪土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果于2011年8月由市政府公布實施。為驗證本文提出的土地定級技術(shù)路線科學(xué)性，參考近兩年武漢市地價動態(tài)監(jiān)測成果，對考慮城市規(guī)劃因素以后土地級別有所調(diào)整的近期城（表4）市重點建設(shè)區(qū)域進(jìn)行了檢驗。結(jié)果表明，受規(guī)劃利好及城市建設(shè)投入影響，這些重點發(fā)展區(qū)近兩年地價水平出現(xiàn)了相對顯著的提升，經(jīng)過期日修正后的基準(zhǔn)地價水平與地價監(jiān)測結(jié)果比較接近，可見該技術(shù)路線因考慮了城市規(guī)劃因素，對地價的適度超前預(yù)判具有合理性與科學(xué)性。

陳韋等：兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)路線探討——以武漢市商業(yè)用地定級為例

表4 武漢市商業(yè)用地定級成果驗證表

85

Tab.4 The veri? cation of commercial land grading result of Wuhan

片區(qū)漢陽四新片區(qū)（國博）武昌沙湖片②武昌楊春湖片（武漢站）武昌濱江商務(wù)區(qū)

傳統(tǒng)定級確定的土地級別

ⅧⅤⅧⅣ

考慮規(guī)劃因素確定的土地級別

ⅦⅣⅥⅢ

（元/m）基準(zhǔn)地價①

201033637232435310142

201135917459450610387

201236837648462010651

地價監(jiān)測結(jié)果（元/m）201034928431440910518

201136758766450010923

201237998976456911294

注：①本輪土地級別與基準(zhǔn)地價更新時點為2010年12月31日；②武昌沙湖片地價監(jiān)測區(qū)段含部分Ⅲ級商業(yè)用地。

4 結(jié)語

本文在現(xiàn)有國家行業(yè)規(guī)程總體技術(shù)框架下，提出了一種兼顧城市規(guī)劃影響的城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)途徑。通過建立地價潛力模型揭示城市規(guī)劃對地價的綜合影響，基于模型測算結(jié)果提煉城市規(guī)劃因素因子，納入城鎮(zhèn)土地定級因素因子體系后參與多因素綜合評價確定土地級別，并以武漢市為例進(jìn)行了實證研究。從武漢市實踐來看，將城市規(guī)劃的影響力作用于城鎮(zhèn)土地定級，適當(dāng)考慮城市規(guī)劃帶來的土地價值超前變化影響，使本輪定級成果與實際地價水平更為吻合，有利于更好地發(fā)揮地價在土地資源配置方面的杠桿調(diào)節(jié)作用。本文提出的定級技術(shù)體系具有武漢地方特點，其中規(guī)劃因子選擇及權(quán)重確定方式尚有不完善之處，有待在以后的工作中予以進(jìn)一步優(yōu)化。

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