探討房地產(chǎn)開發(fā)工程管理問題研究

摘要：房地產(chǎn)項目管理對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是相當(dāng)重要的，然而房地產(chǎn)開發(fā)管理是一個進行多方面控制管理的，項目管理的內(nèi)容有很多，涉及的面也很廣泛。在此，筆者結(jié)合工作實踐，主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理相關(guān)工作進行了淺析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；管理

1引言

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟中逐漸占據(jù)了主流，隨著現(xiàn)代城市建設(shè)步伐不斷提升，因此房地產(chǎn)的工程管理工作也在不斷的優(yōu)化，使其更加完善。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理連通于項目的整個開發(fā)運營周期內(nèi)，其主要內(nèi)容按過程的順序可分為四個管理部分（開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、物業(yè)），然而在管理過程中常會遇到各種問題，因及時做好預(yù)防措施，降低對房地產(chǎn)項目管理所影響的問題。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理

其指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定期內(nèi)完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事等相關(guān)部門進行的組織及管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理的基礎(chǔ)。如其中的工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進行管理，所進行管理主要內(nèi)容是施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、進度及安全的控制、施工質(zhì)量、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、相關(guān)合同的管理、報建和工程物料的采購及庫存等。

3規(guī)劃管理水平

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計兩者之間的關(guān)系相當(dāng)密切，其系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提升規(guī)劃設(shè)計及管理水平。其信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：確保規(guī)劃設(shè)計結(jié)果滿足工程項目規(guī)劃的要求，因此可通過計算機供應(yīng)的各樣審查工具，提升規(guī)劃設(shè)計管理的水平。在此對其中具體工作有以下幾點：①開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃；②規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變；③提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)；④通過計算機進行規(guī)劃設(shè)計成果審查；⑤將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。如⑤；審批通過的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等)，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示。

圖1規(guī)劃管理的流程圖

4施工管理的重要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常由工程管理部負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的項目管理和承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。通常的建設(shè)項目承發(fā)包模式有：分別發(fā)包 (平行承發(fā)包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等等。

在國內(nèi)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)通常采用前兩種形式來進行，可對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，也可對不同建筑項目(如建筑結(jié)構(gòu)、綠化、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向?qū)�業(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。

一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標(biāo)。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取快速路徑的生產(chǎn)組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點是設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質(zhì)、材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、機械設(shè)備等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)�工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進度及成本進行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5物業(yè)管理

房地產(chǎn)中的物業(yè)管理可以說是狹義的管理，是指專業(yè)組織或機構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、保潔、保衛(wèi)、綠化、公用設(shè)施、養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。

物業(yè)管理主要目的是使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和使用價值，使小區(qū)環(huán)境和生活得到更加保障舒適。在這社會分工日益發(fā)展的中，房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標(biāo)應(yīng)擇優(yōu)選專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司介入項目規(guī)劃設(shè)計就得尤為重要。

6建筑工程開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括有上述的規(guī)劃、開發(fā)、施工和物業(yè)這四個管理，如此可見想要完成一項成功的工程項目就必須把這四個方面的管理都做得出色方能夠?qū)崿F(xiàn)。然而，對于這四個管理內(nèi)容之間互相協(xié)調(diào)，并使其相互促進、合作是開發(fā)企業(yè)的協(xié)調(diào)重要內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。如，設(shè)計師并不清楚施工工藝，從而使設(shè)計方案施工難，直接影響項目建設(shè)的成本和進度；又或者施工單位經(jīng)驗有所不足，不太懂建筑設(shè)計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。

其次，發(fā)開商或施工單位的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和劃設(shè)計都不太一致。那么可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都因要其備以下幾點要素：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資商，開發(fā)商該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、叻、調(diào)人員定期召殲研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，這些決策卻能夠?qū)�項目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施上性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段劍施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。的施罔紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

(3)持續(xù)開展研究。其一，可施工性研究強淵在項幾實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項口總體規(guī)劃的一部分。其二，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過拌中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

7結(jié)語

由上所述，從中可以看出房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理并非是個簡單的系統(tǒng)工程．如需進一步要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，就必須在項目規(guī)劃前必須做好前期調(diào)研．并且不斷完善工程項目管理的制度和機制，對房地產(chǎn)開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后進行全程動態(tài)控制，只有著眼于存在的問題，才能更好地加強和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，從而促進項目管理經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的綜合化和最優(yōu)

化，推動房地產(chǎn)企業(yè)走上更加完善的成長之路。

注：文章內(nèi)所有公式及圖表請用PDF形式查看。