探討房地產(chǎn)開發(fā)工程管理問題研究

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是相當(dāng)重要的，然而房地產(chǎn)開發(fā)管理是一個(gè)進(jìn)行多方面控制管理的，項(xiàng)目管理的內(nèi)容有很多，涉及的面也很廣泛。在此，筆者結(jié)合工作實(shí)踐，主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理相關(guān)工作進(jìn)行了淺析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；工程；管理

1引言

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中逐漸占據(jù)了主流，隨著現(xiàn)代城市建設(shè)步伐不斷提升，因此房地產(chǎn)的工程管理工作也在不斷的優(yōu)化，使其更加完善。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理連通于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期內(nèi)，其主要內(nèi)容按過程的順序可分為四個(gè)管理部分（開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)），然而在管理過程中常會(huì)遇到各種問題，因及時(shí)做好預(yù)防措施，降低對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理所影響的問題。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理

其指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定期內(nèi)完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事等相關(guān)部門進(jìn)行的組織及管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理的基礎(chǔ)。如其中的工程部門代表開發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，所進(jìn)行管理主要內(nèi)容是施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、進(jìn)度及安全的控制、施工質(zhì)量、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、相關(guān)合同的管理、報(bào)建和工程物料的采購及庫存等。

3規(guī)劃管理水平

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)兩者之間的關(guān)系相當(dāng)密切，其系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提升規(guī)劃設(shè)計(jì)及管理水平。其信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：確保規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，因此可通過計(jì)算機(jī)供應(yīng)的各樣審查工具，提升規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。在此對(duì)其中具體工作有以下幾點(diǎn)：①開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃；②規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變；③提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)；④通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查；⑤將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。如⑤；審批通過的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等)，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示。

圖1規(guī)劃管理的流程圖

4施工管理的重要性分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常由工程管理部負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的項(xiàng)目管理和承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。通常的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：分別發(fā)包 (平行承發(fā)包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等等。

在國內(nèi)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)通常采用前兩種形式來進(jìn)行，可對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，也可對(duì)不同建筑項(xiàng)目(如建筑結(jié)構(gòu)、綠化、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向?qū)�業(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。

一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取快速路徑的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質(zhì)、材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、機(jī)械設(shè)備等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)�工程�?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5物業(yè)管理

房地產(chǎn)中的物業(yè)管理可以說是狹義的管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、保潔、保衛(wèi)、綠化、公用設(shè)施、養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。

物業(yè)管理主要目的是使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值，使小區(qū)環(huán)境和生活得到更加保障舒適。在這社會(huì)分工日益發(fā)展的中，房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標(biāo)應(yīng)擇優(yōu)選專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司介入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)就得尤為重要。

6建筑工程開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括有上述的規(guī)劃、開發(fā)、施工和物業(yè)這四個(gè)管理，如此可見想要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須把這四個(gè)方面的管理都做得出色方能夠?qū)崿F(xiàn)。然而，對(duì)于這四個(gè)管理內(nèi)容之間互相協(xié)調(diào)，并使其相互促進(jìn)、合作是開發(fā)企業(yè)的協(xié)調(diào)重要內(nèi)容之一。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來了很多問題。如，設(shè)計(jì)師并不清楚施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工難，直接影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；又或者施工單位經(jīng)驗(yàn)有所不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法。

其次，發(fā)開商或施工單位的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和劃設(shè)計(jì)都不太一致。那么可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都因要其備以下幾點(diǎn)要素：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資商，開發(fā)商該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、叻、調(diào)人員定期召殲研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

(2)盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，這些決策卻能夠?qū)��?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施上性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段劍施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。的施罔紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

(3)持續(xù)開展研究。其一，可施工性研究強(qiáng)淵在項(xiàng)幾實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)口總體規(guī)劃的一部分。其二，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過拌中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

7結(jié)語

由上所述，從中可以看出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理并非是個(gè)簡單的系統(tǒng)工程．如需進(jìn)一步要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理，就必須在項(xiàng)目規(guī)劃前必須做好前期調(diào)研．并且不斷完善工程項(xiàng)目管理的制度和機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，只有著眼于存在的問題，才能更好地加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益的綜合化和最優(yōu)

化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)走上更加完善的成長之路。

注：文章內(nèi)所有公式及圖表請(qǐng)用PDF形式查看。